ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: การลงทุนและการเปิดตัวโครงการใหม่
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดมีการเ
ปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความน่าสนใจ และข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ “บิ๊กดาต้า” ของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของราคาที่สูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจมีกำลังซื้อลดลง ส่งผลให้โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจประสบปัญหาการขอสินเชื่อกับธนาคารได้ยากขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและยังคงมีกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
การกระจุกตัวของตลาด: 10 บริษัทใหญ่ครองส่วนแบ่งมหาศาล
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่ชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัทที่ถูกจับตามอง แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างน่าทึ่ง โดยคิดเป็นเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอ แบ่งออกเป็น 2 มิติหลัก ได้แก่:
ข้อมูลจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ (Number of New Units Launched): โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่ (Value of New Investment): สำหรับมูลค่าการลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท และในส่วนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้ลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่การขับเคลื่อนตลาดโดยรวมนั้น มาจากผู้เล่นรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และมีเงินทุนที่แข็งแกร่ง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ทั้งตลาดที่ 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การเปิดตัวจำนวนมากนี้ สะท้อนถึงกลยุทธ์ในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และการกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ
ในอันดับถัดมาสำหรับผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” กลับเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ด้วยการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูง ทำให้มูลค่าการลงทุนรวมสูงติดอันดับหนึ่ง ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
อันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” นำทัพด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์ของอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรีที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ โดดเด่นขึ้นมาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดติดอันดับ 10 แรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ก็ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยมีปัจจัยจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาเฉลี่ยไม่สูงเท่าโครงการบ้านเดี่ยวระดับบน
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าตื่นเต้นที่สุดคือการเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ถูกยกยอดการเปิดตัวสู่ช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และคาดว่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้
แนวโน้มตลาดและโอกาสการลงทุน
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ซึ่งมีทั้งความท้าทายและโอกาส:
ความท้าทายในตลาดแมส: การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นสำหรับโครงการราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรพิจารณา
ความแข็งแกร่งของตลาดบน: ตลาดระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีกำลังซื้อที่มั่นคงและน่าจับตามอง
การกระจุกตัวของอำนาจตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด การลงทุนในโครงการของบริษัทเหล่านี้จึงมีความน่าสนใจ
การเติบโตของตลาดลักซ์ชัวรี: เซ็กเมนต์อสังหาริมทรัพย์ระดับหรูและซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีแนวโน้มการเติบโตที่สูง สะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
