เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงแห่งยุค NEW NORMAL?
ในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ที่เต็มไปด้วยพลวัตและฉากทัศน์ทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง การทำความเข้าใจภา
พรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียม เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงนี้ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” ที่สะท้อนถึงทิศทางและพฤติกรรมของตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ปฏิเสธไม่ได้ว่า ในโลกแห่งความเป็นจริง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกแบรนด์ต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ในการยืนหยัดในตลาดของตนเอง บ้างก็ประกาศตนเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างก็ชูความเป็นผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน หรือเป็นผู้นำในตลาดต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominium) แต่การนิยามความเป็น “ผู้นำ” ที่แท้จริงนั้น ควรวัดจากผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมและมีนัยสำคัญต่อภาพรวมตลาด AREA จึงได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568)
ท็อป 10 ผู้เล่น ทะยานครองส่วนแบ่งตลาด 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ราคาสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
น่าสังเกตว่า ในสภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้มีการปฏิเสธสินเชื่อสูง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีความมั่นคงทางการเงิน
เมื่อเจาะลึกไปถึงการลงทุนในการเปิดขายโครงการใหม่ พบว่า การกระจุกตัวของตลาดอยู่ที่กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย น่าสนใจว่า แม้จะมีผู้เล่นเพียง 10 รายหลัก แต่พวกเขาสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่สูงมาก
ข้อมูลที่ใช้วัดความเป็นผู้นำถูกแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกมีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ภาพรวมมูลค่าการลงทุนในตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีการลงทุนใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ก้าวขึ้นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ทั้งสิ้น 7 โครงการ รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่น่าสนใจในตลาดปัจจุบัน
ในส่วนของอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ขณะที่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้สร้างสถิติเป็นผู้นำด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวม 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ปรากฏการณ์ราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่หลายโครงการได้สร้างสถิติใหม่ที่น่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและสะท้อนถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มักจะครองตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ คือ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
และที่พิเศษยิ่งกว่านั้นคือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีเพียง 5 หลัง และมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง โครงการนี้ได้ถูกยกยอดเป็นสถิติของการเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดบ้านระดับ Super-Luxury มีการแข่งขันที่ดุเดือด และผู้พัฒนาต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างสรรค์โครงการที่มีเอกลักษณ์และมูลค่าสูงสุด เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าผู้มั่งคั่งและนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ระดับไฮเอนด์
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถสรุปแนวโน้มสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ได้ดังนี้:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงมีอิทธิพลอย่างสูงต่อตลาด โดยสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน
ความท้าทายของตลาดแมส: ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ประกอบกับความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
กำลังซื้อที่แข็งแกร่งในตลาดบน: กลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด โดยเฉพาะในตลาดระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป
การเติบโตของตลาด Ultra-Luxury: การเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงลิ่ว สะท้อนถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super-Luxury และการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์นี้
กลยุทธ์ที่หลากหลายของผู้พัฒนา: ผู้พัฒนาแต่ละรายมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการสร้างความแตกต่างและยืนหยัดในตลาด ไม่ว่าจะเป็นการเน้นปริมาณ การเน้นมูลค่า หรือการเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ
สำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจที่ถูกต้อง หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและเป้าหมายทางการเงินของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ
คุณพร้อมที่จะก้าวเข้าสู่โอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 หรือยัง? ร่วมสำรวจและคว้าโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณได้แล้ววันนี้
