เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำมูลค่า vs. ผู้นำจำนวนหน่วย
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและการระบุผู้นำที่แท้จริงเป็นสิ่งสำคัญย
ิ่งยวดสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ข้อมูลเชิงลึกที่นำเสนอโดย ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นขุมทรัพย์แห่งข้อมูล (Big Data) ที่ช่วยให้เราเห็นภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมได้อย่างชัดเจน
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นเต็มไปด้วยผู้เล่นรายใหญ่ที่มีกลยุทธ์และจุดแข็งแตกต่างกันไป แต่ละแบรนด์ต่างพยายามสร้างจุดยืนและคำอธิบายความเป็นผู้นำของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำด้านตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งผู้นำในเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมริมทะเล อย่างไรก็ตาม AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในสองมิติที่สำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้นักลงทุนได้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
10 บริษัทผู้นำ คว้าส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า ตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงมีการเติบโตที่ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในยุคที่ภาวะเศรษฐกิจมีความผันผวน กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง ส่งผลให้ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารสูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Premium Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
เมื่อเจาะลึกไปที่การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 10 บริษัทชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สิ่งที่น่าทึ่งคือ แม้จะเป็นเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขากลับสามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งวัดได้จากสองตัวชี้วัดหลักดังนี้
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในด้านมูลค่าการลงทุนรวมของตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในขณะที่ 10 บริษัทชั้นนำสามารถระดมทุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดขาย
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” พบว่า บมจ.แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต) โครงการเหล่านี้กระจายอยู่ใน 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ในอันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในส่วนของ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” ตำแหน่งผู้นำตกเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท) แม้ว่าเอพีจะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิตเช่นเดียวกับที่กล่าวไปข้างต้น แต่ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีเปิดตัวในปีนี้อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาสูงสุดต่อหน่วย
สิ่งที่น่าสนใจและสร้างสีสันอย่างมากในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวันยิ่งสะท้อนถึงระดับความหรูหราและมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้น
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นสถิติใหม่ที่น่าจับตา
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาโครงการคุณภาพ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง จะถูกยกยอดเป็นสถิติใหม่ของการเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ คาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะยิ่งกระตุ้นให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่น่าตื่นเต้นยิ่งขึ้นไปอีก
ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเติบโตอย่างไม่หยุดนิ่ง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับบน นักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ควรพิจารณาถึงแนวโน้มและผู้เล่นหลักในตลาด เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดี หรือต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่งคั่งไปด้วยกัน!
