ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: กลยุทธ์ผู้นำ ปรับตัวรับกำลังซื้อ
โดย ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA
ในยุคที่ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไท
ยมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 การทำความเข้าใจถึงการเคลื่อนไหวของโครงการใหม่และการลงทุนถือเป็นหัวใจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร. โสภณ พรโชคชัย ได้เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การเข้าสู่ตลาดและการแข่งขันของผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดและมีพลวัตสูงที่สุด ยังคงแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของการลงทุนและส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้ว่าจะมีผู้เล่นจำนวนมากในตลาด แต่ผู้ประกอบการชั้นนำเพียงไม่กี่รายกลับสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากมูลค่าการลงทุนและการเปิดตัวโครงการใหม่
ภาพรวมตลาด: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
จากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยยังคงปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค
สิ่งที่น่าจับตาคือ การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อในแต่ละกลุ่มราคา ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดหลัก (Mass Market) ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับกลางถึงบน ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการซื้อขายที่ต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดจากการบริหารจัดการการเงินที่ดีขึ้นของผู้ซื้อในกลุ่มนี้ หรือการเน้นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่าเพื่อการลงทุนระยะยาว
10 บริษัทอสังหาฯ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่เป็นปรากฏการณ์ที่เด่นชัดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันได้ถึง 67% ในแง่ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ และสูงถึง 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ชื่อเสียง ประสบการณ์ และความสามารถในการบริหารจัดการโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง และมีกลยุทธ์การตลาดที่ครอบคลุม
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทแรก เปิดขายรวมกัน 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าลงทุนรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของตลาดรวม
แสนสิริ: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
สำหรับเกณฑ์ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวม (15,452 หน่วย) โครงการเหล่านี้กระจายอยู่ 7 โครงการใหม่ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในแง่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์): ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในมุมมองของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าการพัฒนารวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท) แม้จะมีการพัฒนาเพียง 1,661 ยูนิต แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงการมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีมูลค่าสูง หรือทำเลที่มีศักยภาพ
ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในแง่มูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมกาโปรเจกต์” กับ “อัลตร้าลักซ์ชัวรี”: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูง
สีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่โดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นความหรูหรา ตั้งอยู่ในทำเลระดับ Top-Tier และตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้า Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWIs)
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังติดอันดับในกลุ่มผู้พัฒนาที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ด้วยมูลค่าเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่าง บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัว
สิ่งที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตร้าลักซ์ชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โดยคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการลักษณะนี้ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 จะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น และสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
การปรับตัวของตลาดและโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ได้ดังนี้:
การครองตลาดของผู้เล่นรายใหญ่: ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด จะยังคงเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม
ความแตกต่างของกำลังซื้อ: แม้เศรษฐกิจจะเผชิญความท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงบนยังคงมีความต้องการที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ตลาด Mass อาจเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและสินเชื่อ
ความสำคัญของทำเลและคุณค่า: โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ โดดเด่นด้วยดีไซน์ คุณภาพการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย จะสามารถสร้างมูลค่าและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เทรนด์ของตลาดลักซ์ชัวรี: กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่นำเสนอเอกลักษณ์ ความพิเศษ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงการเคลื่อนไหวของผู้นำตลาด การวิเคราะห์แนวโน้มของกลุ่มราคาต่างๆ รวมถึงการประเมินศักยภาพของทำเลและประเภทของโครงการ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน การเลือกลงทุนในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ และมีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความน่าสนใจและมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจกลไกของตลาดและสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างทันท่วงที หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดในปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์ที่เป็นประโยชน์สูงสุด.
