ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: เจาะลึกกลยุทธ์ “มูลค่าลงทุน” และ “จำนวนหน่วย” ในครึ่งปีแรก
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดที่ชัดเจนในกลุ่ม
ผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA เผยข้อมูลเชิงลึกที่สะท้อนถึงกลยุทธ์และทิศทางของตลาด พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มสำหรับครึ่งปีหลัง
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การประกาศตัวเป็น “ผู้นำ” ของแต่ละแบรนด์นั้นมีหลากหลายมิติ ตั้งแต่การเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ตลาดหรู มูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, การเป็นผู้นำด้านความยั่งยืน, การขยายตลาดในต่างจังหวัด, ไปจนถึงการเป็นผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมหาด ทว่า AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพื่อชี้ชัดถึงผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญของความแข็งแกร่งและความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการ
10 บิ๊กแบรนด์ ครองตลาด 71%: การรวมศูนย์อำนาจของทุนใหญ่
ผลการสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นกว่าช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี ปรากฏการณ์นี้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) เผชิญกับความท้าทายในการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น คือการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ในบรรดาโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 15,452 หน่วย มีถึง 10,324 หน่วย หรือคิดเป็น 67% ที่มาจาก 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
เมื่อพิจารณาในมิติ “มูลค่าการลงทุน” สถานการณ์ยิ่งชัดเจนขึ้น โดย 10 บริษัทแรกได้ลงทุนในโครงการใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นว่า ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีเครือข่ายที่กว้างขวาง ยังคงสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนและมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยอาจต้องเผชิญกับข้อจำกัดที่มากขึ้น
“แสนสิริ” แชมป์ “จำนวนหน่วยเปิดขาย”: ปลุกชีพตลาดบ้าน-คอนโดฯ ดีไซน์
ในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
การรุกตลาดของแสนสิริสะท้อนถึงความเข้าใจในตลาดและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนการผลิต รวมถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภคในปัจจุบัน บริษัทฯ ได้พยายามสร้างสรรค์โครงการที่ไม่ได้เน้นเพียงทำเล แต่ยังคำนึงถึงฟังก์ชันการใช้งาน ดีไซน์ที่ทันสมัย และการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย ทำให้สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อันดับถัดมาในแง่จำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 875 หน่วย การแข่งขันในกลุ่มผู้ประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการขยายฐานลูกค้าและรักษาส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นผู้นำ “มูลค่าลงทุน”: กลยุทธ์เจาะตลาดบนและบ้านหรู
พลิกจากภาพผู้นำด้านจำนวนหน่วย มาดูที่ “มูลค่าการลงทุนใหม่” กันบ้าง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ครองตำแหน่งผู้นำด้วยมูลค่าการเปิดขายใหม่ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดที่ 7.172 ล้านบาทอย่างเห็นได้ชัด
การลงทุนมูลค่ามหาศาลนี้ เกิดจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย แต่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของเอพี (ไทยแลนด์) ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมและโครงการในทำเลศักยภาพสูง ซึ่งสามารถตั้งราคาขายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด
อันดับรองลงมาในแง่มูลค่าเปิดขาย ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่มนี้แสดงให้เห็นถึงการทุ่มเม็ดเงินลงทุนเพื่อเข้าแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดในระดับบน ซึ่งมักจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด: เมื่อตลาดอัลตราลักชัวรี่ยังคงเติบโต
ในบรรดาตัวชี้วัดต่างๆ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ถือเป็นไฮไลท์ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ราคาของอสังหาริมทรัพย์บางโครงการพุ่งสูงเกินกว่าที่คาดการณ์
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่น่าทึ่ง และสะท้อนถึงความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าระดับหรู ก็มีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท แม้จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสาน
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษ คือการเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรี่แบรนด์ “SONLE Residences” โดย บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งประกอบด้วยบ้านเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกบันทึกเป็นสถิติสูงสุดของการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568 และคาดว่าจะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงในการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านซูเปอร์หรู
แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2568: การปรับตัวของผู้ประกอบการท่ามกลางความท้าทาย
จากข้อมูลครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ยุคแห่งการแข่งขันที่เข้มข้น โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความได้เปรียบในการเข้าถึงทรัพยากรและขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน กลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มตลาดบนและตลาดเฉพาะ (Niche Market) กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” เช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การเข้าใจถึงทิศทางของตลาด มูลค่าการลงทุน และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะช่วยให้สามารถเลือกสรรโครงการที่คุ้มค่าและมีศักยภาพในการเติบโตได้อย่างแม่นยำ
หากคุณคือหนึ่งในนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด และหากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนของคุณ
