วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
ในภูมิทัศน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผันผวนและแข่งขันสูง การทำความเข้าใจภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์และคว้
าโอกาสทอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจ Big Data การเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) เพื่อสะท้อนภาพความเป็นผู้นำที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การอ้างตน แต่คือการวัดผลด้วยตัวเลขที่จับต้องได้
บิ๊กแบรนด์ครองตลาด: ความจริงที่ไม่อาจปฏิเสธ
ปฏิเสธไม่ได้ว่า ในบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ผู้เล่นแต่ละรายต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่สร้างความแตกต่างให้กับตนเอง บ้างก็เป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูที่มีมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างก็เน้นย้ำความเป็นผู้นำด้านความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ หรือบางรายอาจแข็งแกร่งในตลาดต่างจังหวัด หรือเจาะกลุ่มคอนโดมิเนียมริมชายหาดโดยเฉพาะ แต่ภายใต้ความหลากหลายเหล่านั้น AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในมิติที่วัดผลได้จริง นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งจะเป็นภาพสะท้อนความแข็งแกร่งของแบรนด์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568
ท็อป 10 ผู้ประกอบการ: กุญแจสำคัญ สู่ส่วนแบ่งตลาด 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่าภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ สถานการณ์ตลาดในยุคที่เศรษฐกิจมีความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง พบว่าตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาขายระหว่าง 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินค่อนข้างสูง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาขายตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อและความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง
เมื่อเจาะลึกไปถึงผู้ประกอบการ 10 รายแรกที่เปิดขายโครงการใหม่ พบว่าตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และเป็นที่น่าสังเกตว่า เพียง 10 บริษัทนี้ ก็สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) คิดเป็นสัดส่วนที่สูงมากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ตัวชี้วัดสำคัญ: จำนวนหน่วยและการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม ซึ่งเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้งหมด
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมของตลาดในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้ลงทุนเปิดโครงการใหม่คิดเป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด
จากข้อมูลนี้ ย้ำให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และมีความสามารถในการบริหารจัดการและลงทุนในสัดส่วนที่สูงมาก
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
สำหรับมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ ได้ครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากยอดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวม 1,847 หน่วย มูลค่าโครงการ 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้ง่ายสำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลางถึงบน
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การขยายตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้างของผู้ประกอบการชั้นนำ
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่เมื่อมองในมุมของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ทำสถิติสูงสุด ด้วยการพัฒนามูลค่าโครงการรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม การที่บริษัทสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูงขนาดนี้ สะท้อนถึงการเจาะกลุ่มลูกค้าที่กำลังซื้อสูง และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม
อันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่โดดเด่นได้ อาจเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพสูง การออกแบบที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย หรือการนำเสนอฟังก์ชันและเทคโนโลยีที่เหนือกว่า
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: เจ้าแห่งราคาเฉลี่ยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
ความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณหรือมูลค่ารวมเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง ราวกับว่ายิ่งนาน ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ
โดดเด่นที่สุดในมิตินี้คือ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะมีการพัฒนาเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่กลับมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สร้างความฮือฮาและสะท้อนถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra Luxury ที่ยังคงมีอยู่จริง
ขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีความโดดเด่นในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักดีในการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมอย่างสม่ำเสมอ ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมร่วมด้วย
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงถึง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ก็เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าตลาดบ้านหรูระดับซูเปอร์ลักเซอรี่กำลังจะแข่งขันกันอย่างดุเดือดในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วย สร้างสีสันและความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 อย่างแน่นอน
โอกาสทองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงแข็งแกร่งและสามารถขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและโครงการที่มีคุณภาพ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจเทรนด์ตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการเลือกพันธมิตรผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมค้นหาและคว้าโอกาสทองในการลงทุนที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
