แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: การแข่งขันเข้มข้นของยักษ์ใหญ่และภาพสะท้อนกำลังซื้อ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที
่ยังมีความผันผวน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคก็มีการปรับตัวไปตามสภาวะการณ์ ข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่น่าจับตาเป็นพิเศษ
ในยุคที่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้มข้นขึ้น ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ต่างพยายามตอกย้ำความเป็นผู้นำของตนเองในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งผู้นำในกลุ่มคอนโดมิเนียมริมชายหาด AREA ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์และสถานะของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดปัจจุบัน
10 บริษัทชั้นนำ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมรวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยมีการปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังมีการเติบโตที่ดี
น่าสนใจว่า ในสภาวะที่เศรษฐกิจมีความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญกับปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละกลุ่ม
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า การกระจุกตัวของตลาดอยู่ในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างชัดเจน แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครอบครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแบ่งเป็นสองตัวชี้วัดหลัก ดังนี้
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำที่โดดเด่นที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 หน่วย) แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ 2-5 ในแง่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยได้พัฒนามูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) การลงทุนนี้มาจากจำนวนหน่วยที่พัฒนา 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยมูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยมูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยมูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์” ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด ท้าทายตลาดอัลตร้าลักซ์
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งบ่งชี้ถึงการปรับตัวของราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บริษัท บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาที่นำเสนออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น ปรากฏการณ์ของตลาดบ้านระดับอัลตร้าลักซ์ (Ultra-Luxury) ที่มีแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ได้ถูกยกยอดไปเป็นการเปิดตัวสถิติในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 คาดการณ์ว่า ปัจจัยนี้จะยิ่งกระตุ้นให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์มีความร้อนแรงและการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
สรุปภาพรวมและโอกาสสำหรับผู้บริโภค
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังถูกขับเคลื่อนด้วยผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านเงินทุนและความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ การที่ 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้มากถึง 70% สะท้อนถึงอำนาจต่อรองและอิทธิพลของพวกเขาในตลาด
สำหรับผู้บริโภค การที่ราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละกลุ่ม ทำให้การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การที่ตลาดระดับกลางเผชิญกับข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงเติบโต บ่งชี้ว่าผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 3-5 ล้านบาท อาจต้องวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุม หรือพิจารณาทางเลือกอื่นที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของตนเอง
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง การแข่งขันในตลาดระดับบนและอัลตร้าลักซ์ อาจนำมาซึ่งโอกาสในการได้รับข้อเสนอที่ดีขึ้น หรือทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
ท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านในปี 2568 นี้ใช่หรือไม่? ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด อย่าพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ในทำเลที่โดนใจ!
