ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: บิ๊กแบรนด์ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด สะท้อนภาพการลงทุนและกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
บทนำ
ในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ข้อม
ูลเชิงลึกจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอุปทานโครงการใหม่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างชัดเจน แม้ว่าในความเป็นจริง ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างมีจุดยืนและความสามารถในการนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ข้อมูลล่าสุดที่ AREA นำเสนอ มุ่งเน้นไปที่การเป็นผู้นำ “ด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ด้านจำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของการพัฒนาโครงการใหม่และการเข้าถึงกำลังซื้อในตลาดปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568: การเปลี่ยนแปลงของราคาและกำลังซื้อ
การสำรวจครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Premium Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนและกำลังซื้อที่มีความมั่นคง สามารถยืนหยัดต่อสภาวะเศรษฐกิจได้ดีกว่า
10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
การกระจายตัวของโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บ่งชี้ให้เห็นถึงการครอบงำของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 10 บริษัทแรกที่สามารถกวาดส่วนแบ่งทางการตลาดไปได้อย่างมหาศาลเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลเชิงลึกแบ่งออกเป็น 2 มิติหลัก:
จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน), บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน), บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เป็นต้น สามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนกว่า 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในแง่ของมูลค่าการลงทุน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งแรก สามารถรวบรวมมูลค่าการลงทุนใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งตอกย้ำถึงอำนาจการลงทุนและศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการกลุ่มนี้
“แสนสิริ” ขึ้นแท่นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
จากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ เป็นผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในแง่ของจำนวนยูนิต โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (จากยอดรวม 15,452 หน่วย)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่นี้ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สามารถเข้าถึงได้
สำหรับอันดับถัดมาในมิติด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ผู้ประกอบการที่ติดอันดับใน 5 อันดับแรกด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ รองลงมาจากเอพี (ไทยแลนด์) ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” และ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” นำเทรนด์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงการก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักชัวรี (Ultra-Luxury) ที่มีมูลค่าสูงอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงมาก
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นผู้ประกอบการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดสินค้าระดับพรีเมียม โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมควบคู่ไปกับการพัฒนาบ้านระดับหรู
การแข่งขันตลาดอัลตราลักชัวรี: “SONLE Residences” สร้างปรากฏการณ์ราคา
ยิ่งไปกว่านั้น ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ยังมีปรากฏการณ์ที่น่าสนใจกับการเปิดตัวแบรนด์บ้านระดับอัลตราลักชัวรี “SONLE Residences” ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการบ้านเดี่ยวในเซ็กเมนต์ซูเปอร์ลักชัวรี โดยมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ซึ่งการเปิดตัวโครงการนี้ได้ถูกยกยอดไปสู่สถิติใหม่ของการเปิดตัวที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่าสูงเช่นนี้ จะเป็นตัวกระตุ้นให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีความคึกคัก และเกิดการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างแน่นอนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
สรุปแนวโน้มและโอกาสการลงทุน
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ว่ายังคงมีการกระจุกตัวของอำนาจการพัฒนาและการลงทุนในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ในขณะที่กำลังซื้อในตลาดระดับบนยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถขับเคลื่อนตลาดได้ต่อเนื่อง สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ และการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของตนเอง ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอทางเลือกการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
