ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิ ‘มูลค่า’ และ ‘ปริมาณ’?
ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารไหลเวียนอย่างรวดเร็ว และการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทวีความเข้มข้นขึ้นทุกขณะ การวิเคราะ
ห์ข้อมูลเชิงลึกเพื่อจับทิศทางตลาดและระบุผู้นำที่แท้จริงกลายเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนกลยุทธ์ของบรรดาผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่พยายามชิงความเป็นหนึ่งในทุกมิติ
แม้ว่าผู้เล่นหลักในตลาดต่างก็อ้างตัวว่าเป็นผู้นำในด้านใดด้านหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ในความเป็นจริงแล้ว การจะวัดความเป็นผู้นำที่จับต้องได้ ควรพิจารณาจากข้อมูลที่ผ่านการวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการลงทุนและขยายธุรกิจของผู้พัฒนาแต่ละราย
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ทำการสำรวจและนำเสนอข้อมูล “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย การวิเคราะห์นี้มุ่งเน้นไปที่การระบุผู้นำใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: การหดตัวของปริมาณ แต่การปรับตัวของราคา
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper-End) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่แตกต่างกันไปตามระดับราคา
10 ยักษ์ใหญ่กุม 71% ของตลาด: อำนาจของกลุ่มทุนใหญ่
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ แม้จะมีผู้ประกอบการหลายราย แต่มีเพียง 10 บริษัทแรกเท่านั้นที่สามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
มิติ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่”: ภาพรวมตลาดมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกเปิดขายรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มิติ “มูลค่าการลงทุนใหม่”: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่า 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกทุ่มงบประมาณการลงทุนใหม่ไปถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลนี้ยืนยันให้เห็นถึงอำนาจของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน, สร้างแบรนด์ให้เป็นที่ยอมรับ, และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้พวกเขาสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณ: ขยายการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้พัฒนาโครงการที่เปิดขายจำนวนหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ในมิติของจำนวนหน่วยที่เปิดขาย ด้วยการพัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่ากว่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริในการมุ่งเน้นการขยายฐานลูกค้าในตลาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในมิติปริมาณ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่า: การลงทุนในโครงการระดับไฮเอนด์
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” กลับเป็น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
AP (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย ซึ่งเมื่อคำนวณราคาเฉลี่ยต่อหน่วยกลับสูงถึง 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของ AP ในการเน้นพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น, ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบน, และอาจรวมถึงโครงการในทำเลที่มีราคาสูง
บริษัทที่ติดอันดับ Top 5 ในมิติของมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 21,085 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุด: เจาะกลุ่ม Ultra-Luxury
สีสันที่น่าจับตาที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนับวันยิ่งทวีความ “เว่อร์วังอลังการ” สมกับที่หลายคนคาดการณ์
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ Ultra-Luxury ที่ยังคงมีอยู่จริง และศักยภาพของบริษัทที่สามารถตอบสนองกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับผู้พัฒนาที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอยู่เสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น SC Asset ยังได้เปิดตัวบ้านระดับ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงถึง 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดการณ์ว่าโครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติการเปิดตัวที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และจะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีให้ทวีความร้อนแรงยิ่งขึ้น
แนวโน้มตลาดปี 2568 และโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด แต่กลยุทธ์การเข้าถึงลูกค้าก็มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งการมุ่งเน้นปริมาณเพื่อขยายฐานลูกค้า และการมุ่งเน้นมูลค่าเพื่อเจาะกลุ่มตลาดบน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ การทำความเข้าใจในความแตกต่างของแต่ละมิติ (ปริมาณ vs. มูลค่า) รวมถึงกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การลงทุนในโครงการที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายสูง อาจหมายถึงการเข้าถึงตลาดที่กว้างขึ้น และมีโอกาสในการสร้างรายได้จากจำนวนยูนิตที่ขายได้จำนวนมาก ซึ่งมักจะอยู่ในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า
การลงทุนในโครงการที่มีมูลค่าการลงทุนสูง โดยเฉพาะโครงการระดับ Luxury และ Ultra-Luxury อาจให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงและต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและศักยภาพของโครงการต่างๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้!
