สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ 2568: บิ๊กบอสครองตลาด แข่งเดือดมูลค่า เผยเทรนด์ราคาพุ่ง ยอดกู้ระอุ!
ในโลกแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่หมุนเร็วราวกับพายุ ในปี 2568 นี้ ภาพรวมตลาดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจตลาดอย่างชัดเจน โดย 10 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้มากถึง 71% ของมูลค่ารวม ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของ “บิ๊กแบรนด์” ที่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนทิศทางตลาด
ภาพรวมตลาด: ตัวเลขที่พูดได้ ในวิกฤตที่เห็นโอกาส
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มากประสบการณ์กว่าทศวรรษ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมลดลง ส่งผลให้ตลาดระดับกลาง (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น สะท้อนให้เห็นถึงกลุ่มทุนที่มีความพร้อมทางเศรษฐกิจยังคงมีบทบาทในการขับเคลื่อนตลาดระดับบน
10 ผู้เล่นหลัก: ผู้ครองมาร์เก็ตแชร์ตัวจริง
การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าตลาดมีการกระจุกตัวอย่างมากในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยทั้ง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้กินลึกเข้าไปเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
เมื่อพิจารณาจากตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ ได้แก่ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่” เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก ได้เข้ามาลงทุนใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ”: ผู้นำจำนวนหน่วยเปิดใหม่ โกยยอด 1,847 ยูนิต
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด “บมจ.แสนสิริ” ขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยจำนวนการเปิดตัวถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) การพัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จาก 7 โครงการใหม่ ทำให้แสนสิริยังคงยืนหยัดในฐานะผู้นำด้านจำนวนยูนิต โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยผู้เล่นสำคัญในอันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำมูลค่าการลงทุนใหม่ ทะลุ 21,085 ล้านบาท
ในขณะที่ “บมจ.เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากตลาดรวม 110,820 ล้านบาท) การพัฒนาโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ อันดับ 2-5 ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: ช็อกวงการ! มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยทะยาน 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะ “บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถทำมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สร้างสถิติใหม่ที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ “บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
“บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” ยังคงเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่มักจะถูกจับตามองในฐานะ “แชมป์” การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงเสมอ แม้ในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสาน
อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งเป็นบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ โดยมีจำนวนเพียง 5 หลัง และมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ถูกยกยอดไปเป็นไฮไลท์สำคัญของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดการณ์ว่า จะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงในการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ให้สูงยิ่งขึ้นไปอีก
เทรนด์ตลาดที่ต้องจับตา: ราคายังพุ่ง, ยอดกู้ต้องลุ้น, ความยั่งยืนมาแรง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังคงเต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของ “ราคาที่อยู่อาศัย” ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และความต้องการที่ยังคงมีอยู่โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อสูง
ส่วนประเด็น “การอนุมัติสินเชื่อ” ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดระดับกลาง ซึ่งหากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดส่วนนี้
ขณะเดียวกัน “ความยั่งยืน” ได้กลายเป็นโจทย์สำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกราย ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม สังคม และการบริหารจัดการพลังงาน ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อและการลงทุนในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
บทสรุปและก้าวต่อไป
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่มีการกระจุกตัวในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ การแข่งขันที่รุนแรงในด้านมูลค่าโครงการ และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและวางแผนอย่างรอบคอบ
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดนิ่ง! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในวันนี้
