ผู้นำตลาดอสังหาฯ 2568: ใครครองส่วนแบ่ง “มูลค่า” และ “จำนวนหน่วย”
รายงานฉบับสมบูรณ์จาก AREA เผยเทรนด์การเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งปีแรก 2568 ชี้ชัด “บิ๊กแบรนด์” ยึดตลาด พร้อมวิเคราะห์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พ
ุ่งสูง
ในโลกแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดประเทศไทย ปี 2568 ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตาเป็นพิเศษ จากข้อมูลเชิงลึกของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA นำเสนอภาพรวม “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบประเภทต่างๆ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ซึ่งเผยให้เห็นถึงทิศทางการลงทุนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
แม้ในภาพรวมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมีกลยุทธ์และจุดยืนที่แตกต่างกันไป บ้างก็ชูความเป็น “ผู้นำตลาดบ้านหรู” เจาะกลุ่มราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างก็เน้น “ความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ” หรือเป็น “ผู้นำตลาดต่างจังหวัด” หรือ “ผู้นำคอนโดมิเนียมริมหาด” แต่ AREA ได้ทำการวิเคราะห์และจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอ “ความเป็นผู้นำ” ในสองมิติหลัก คือ “ด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ด้านจำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งจะสะท้อนภาพรวมตลาดได้อย่างชัดเจน
10 บริษัทชั้นนำ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้เปิดเผยผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ ตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายกำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท (ตลาดแมส) กลับเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบากขึ้น ขณะที่ตลาดระดับบนที่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในตลาดบน
การกระจุกตัวของตลาดเป็นอีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าจับตา โดยพบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล คิดเป็นเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวมทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงอำนาจและอิทธิพลของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดปัจจุบัน
ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งปีแรก 2568 (กรุงเทพฯ-ปริมณฑล)
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ตลาดรวมเปิดตัวใหม่ 15,452 ยูนิต
10 บริษัทแรก เปิดตัวรวมกัน 10,324 ยูนิต (สัดส่วน 67% ของตลาดรวม)
มูลค่าการลงทุนใหม่: ตลาดรวมมูลค่า 110,820 ล้านบาท
10 บริษัทแรก มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท (สัดส่วน 71% ของตลาดรวม)
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
โครงการที่พัฒนาโดยแสนสิริในช่วงดังกล่าวมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
สำหรับอันดับถัดมาในมิติจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในอีกด้านหนึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำในมิติ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย (ซึ่งเป็นจำนวนหน่วยที่สูงติดอันดับต้นๆ) แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเจาะตลาดในเซ็กเมนต์ราคาสูงและมีมูลค่าต่อหน่วยที่โดดเด่น
สำหรับบริษัทที่ตามมาในมิติมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
หัวข้อที่น่าจับตาและสร้างความฮือฮามากที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความประหลาดใจด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่สูงอย่างไม่เคยมีมาก่อน
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ติดอันดับต้นๆ ด้านราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 บริษัทแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับพรีเมียมได้อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมคุณภาพสูง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super Luxury ในครึ่งปีหลัง 2568
สิ่งที่น่าจับตามองต่อไปคือ การเปิดตัวโครงการบ้านในเซ็กเมนต์ “อัลตราลักเซอรี่” ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท คาดว่าโครงการนี้จะถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์นี้บ่งชี้ว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรี่มีแนวโน้มที่จะเกิดการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น โดยเฉพาะในด้านการสร้างมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยให้สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ซึ่งจะเป็นการสะท้อนถึงกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงสุดในตลาด
ข้อคิดจากผู้เชี่ยวชาญ: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมมองว่าข้อมูลจาก AREA ในปี 2568 นี้ ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประการแรก การกระจุกตัวของตลาดในมือผู้ประกอบการรายใหญ่นั้นเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริง และผู้ที่ประสบความสำเร็จมักมีจุดแข็งที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นด้านการเข้าถึงลูกค้า การบริหารต้นทุน หรือการพัฒนาสินค้าที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
ประการที่สอง แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับบน แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงต้องพิจารณาถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่ออย่างรอบคอบ
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึง “มูลค่า” และ “ปริมาณ” ของโครงการที่เปิดตัว เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการประเมินโอกาสและความเสี่ยง การที่บริษัทใดบริษัทหนึ่งครองส่วนแบ่งตลาดในมิติใดมิติหนึ่งเป็นเวลานาน อาจบ่งบอกถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นตลาดบน ตลาดกลาง หรือตลาดล่าง ล้วนมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์ศักยภาพของทำเล การประเมินมูลค่าที่แท้จริง และการวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าโครงการต่างๆ รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในอนาคต เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนให้เกิดผลตอบแทนสูงสุด อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของท่านเสมอ
