เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งแรกปี 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ผ่านม
า เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคปรับเปลี่ยนไป แต่สิ่งหนึ่งที่ยังคงเป็นแกนหลักของวงการคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จากผู้ประกอบการรายใหญ่ นี่คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทาง ความเชื่อมั่น และศักยภาพของตลาด
รายงานล่าสุดจาก “ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย” (AREA) โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ข้อมูลนี้ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลข แต่เป็นการสะท้อนภาพรวมของตลาดที่แท้จริง เผยให้เห็นถึงผู้เล่นหลักที่มีอิทธิพล และกลยุทธ์ที่พวกเขาใช้ในการช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด
ในความเป็นจริง ปฏิเสธไม่ได้ว่า ทุกแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำล้วนมีจุดยืนที่แข็งแกร่งของตนเอง แต่ละรายสามารถอธิบายความเป็นผู้นำของตนเองได้ในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้แต่ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominiums) ทว่า วันนี้ AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในสองมิติที่สำคัญยิ่ง นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
ท็อป 10 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
ผลการสำรวจของ AREA ครอบคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่โดยรวมมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ซึ่งกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อเจาะลึกไปที่การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กลับพบว่า ตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และสิ่งที่น่าจับตาคือ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
AREA ได้นำเสนอข้อมูลสำคัญ 2 ตัวชี้วัดหลัก ดังนี้:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยเหลือจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่แสดงให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดและกำลังการผลิตที่แข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มูลค่าการลงทุนในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดยมีถึง 72,219 ล้านบาท ที่มาจาก 10 บริษัทแรก ที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ความสามารถในการระดมทุนและการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ของผู้เล่นหลัก สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
ดังนั้น ในด้านปริมาณการผลิตและส่งมอบที่อยู่อาศัย “แสนสิริ” จึงถือเป็นผู้นำอันดับ 1 ในขณะนี้ โดยได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 1,847 หน่วย ด้วยมูลค่าการลงทุนถึง 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในช่วงราคาที่ยังคงมีความต้องการของตลาด
ตามมาด้วยผู้ประกอบการที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้พัฒนามูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (มูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
การที่ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงขึ้นนี้ มาจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น หรือการเน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่มีมูลค่าสูง
ผู้ประกอบการที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โดดเด่นด้วยมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันและความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่สุด ต้องยกให้ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” เพราะเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละโครงการได้อย่างชัดเจน ยิ่งนานวัน ราคาก็ยิ่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
ตัวอย่างที่โดดเด่นที่สุดคือ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีการพัฒนาโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่กลับมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่แสดงให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการระดับ Super Luxury ที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงมาก
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ได้พัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดติดอันดับ 10 แรก โดยมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีปรากฏการณ์ที่สม่ำเสมอของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะติดอันดับ “แชมป์” ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ราคาสูง อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของ SC Asset อยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ที่สำคัญคือ มีการเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โดยโครงการนี้คาดว่าจะถูกนับเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ส่งผลให้ตลาดบ้าน Super Luxury มีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้น สร้างสีสันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้
ข้อคิดจากผู้เชี่ยวชาญ:
ข้อมูลเหล่านี้บ่งชี้ให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่มีความซับซ้อนและน่าสนใจ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดบนและตลาดลักซ์ชัวรี ซึ่งยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การติดตามข้อมูลจากแหล่งที่น่าเชื่อถืออย่าง AREA ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การวิเคราะห์เจาะลึกถึงมูลค่าการลงทุน จำนวนหน่วย และราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและแม่นยำ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของตลาด และโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมกันวางแผนการลงทุนเพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณ
