เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและจำนวนหน่วย?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 นี้ ตลาดมีการปรับตัวและเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ ผู้ป
ระกอบการรายใหญ่ยังคงแข็งแกร่งและมีกลยุทธ์ที่น่าสนใจ การประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ ถือเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางและความแข็งแกร่งของผู้เล่นแต่ละราย วันนี้ เราจะเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยจะพิจารณาในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อให้เห็นภาพว่าใครคือผู้นำตัวจริงในตลาดนี้
ภาพรวมตลาด: การเติบโตของราคาและความท้าทายของตลาดกลาง
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 110,820 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง กลับส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดแมส (Mass Market) โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท ปรากฏการณ์ “แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ” มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อกลุ่มนี้ อย่างไรก็ตาม ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาสูงขึ้นไปอีกในระดับ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความมั่นคงและมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับบนอยู่
10 ผู้เล่นหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลจากการสำรวจยังชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ Big Brands ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า มีเพียง 10 บริษัทเท่านั้นที่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่สูงมาก แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความพร้อมด้านเงินทุน และความสามารถในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่าตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทแรกที่ติดอันดับ ได้มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ในส่วนของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ภาพรวมมูลค่าตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และจาก 10 บริษัทแรกนี้ สามารถระดมทุนและลงทุนใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกรายบริษัทในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ โดยสามารถเปิดตัวโครงการได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด การพัฒนาโครงการของแสนสิริในช่วงนี้ ครอบคลุม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในช่วงราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับกลางถึงบน
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2-5 ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่เปิดตัว 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในอีกด้านหนึ่ง เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทำมูลค่าการลงทุนได้สูงเช่นนี้ แม้จะมีการพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยกลับอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นมูลค่าเพิ่มและเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ขึ้นแท่นผู้นำราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสุดอลังการ
สีสันที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการหรู
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นผู้ที่สร้างความฮือฮาได้อย่างมาก แม้จะมีการพัฒนาเพียง 1 โครงการใหม่ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่าโครงการรวมกันได้ถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ทำราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ยังมีปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง แม้จะมีการยกยอดการรับรู้สถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ก็ถือเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ให้กับตลาดบ้านซูเปอร์หรู และคาดว่าจะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้อย่างแน่นอน
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ผลสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีความซับซ้อน ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองความเป็นผู้นำ โดยเฉพาะในด้านมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ สองมิตินี้ยังคงมีความสำคัญในการวัดความแข็งแกร่งของแต่ละแบรนด์
ในขณะที่ตลาดแมสเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ตลาดบนและตลาด Ultra-Luxury กลับยังคงเติบโตและสร้างมูลค่าได้อย่างน่าประทับใจ การแข่งขันในตลาดระดับบนจะยังคงเข้มข้น และผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างแท้จริงเท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในความแตกต่างของแต่ละเซ็กเมนต์ และการเลือกจังหวะการลงทุนที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราสามารถร่วมกันค้นหาทางเลือกการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
