เจาะลึกตลาดอสังหาฯ 2568: บิ๊กแบรนด์ครองเมือง สวนกระแสเศรษฐกิจ
ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” อย่างชัดเจน สะท้อนผ่านส่วนแบ่งการตลาดที่สูงลิ่ว แม้ภา
พรวมเศรษฐกิจจะเผชิญความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มบน ยังคงแสดงศักยภาพการลงทุนที่น่าสนใจ
รายงานล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ยังคงสามารถยืนหยัดและครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง
ในความเป็นจริง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ในการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน แต่ละรายสามารถประกาศตนเป็น “ผู้นำ” ในเซ็กเมนต์ที่ตนเองถนัด ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก โดยจัดกลุ่มความเป็นผู้นำใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
10 ผู้พัฒนาอสังหาฯ กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความผันผวน ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) มีข้อจำกัดมากขึ้น และเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาด พบว่า มีการกระจุกตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” อย่างชัดเจน โดยบริษัทเหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม แสดงถึงอำนาจและความสามารถในการแข่งขันที่เหนือกว่าผู้ประกอบการรายเล็ก
ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ – ครึ่งปีแรก 2568
มิติ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่”
ตลาดรวม (กรุงเทพฯ-ปริมณฑล): เปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต
10 บริษัทชั้นนำ: เปิดตัวรวมกัน 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม (เกิน 2 ใน 3)
มิติ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ตลาดรวม (กรุงเทพฯ-ปริมณฑล): มูลค่าลงทุนรวม 110,820 ล้านบาท
10 บริษัทชั้นนำ: มูลค่าลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของตลาดรวม (เกือบ 3 ใน 4)
ข้อมูลเหล่านี้ยืนยันให้เห็นว่า แม้ภาพรวมตลาดจะมีการปรับตัวลดลงในแง่จำนวนยูนิต แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด และมีอำนาจต่อรองในตลาดสูง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
สำหรับในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำที่โดดเด่น โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยจำนวนหน่วย 1,847 ยูนิต มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในวงกว้าง
ในกลุ่ม 5 อันดับแรกของผู้พัฒนาที่เปิดตัวจำนวนหน่วยมากที่สุด ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ: 1,847 หน่วย
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองมาร์เก็ตแชร์มูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่มิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” กลับเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่สามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (อยู่ในอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม ส่งผลให้บริษัทสามารถครองความเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
สำหรับ 5 อันดับแรกในมิติมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ขึ้นแท่นแชมป์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าสนใจที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงความหรูหราและมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าทึ่ง สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury ที่สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงได้
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับบน โดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาที่มักจะติดอันดับ “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการราคาสูง ก็ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่น่าสนใจอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมรวมอยู่ด้วย
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ บ้านระดับ Ultra Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงถึง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ถูกยกยอดไปเปิดตัวอย่างเป็นทางการในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งส่งเสริมให้ตลาดบ้านระดับ Super Luxury แข่งขันกันอย่างดุเดือด และสร้างสถิติใหม่ของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้
แนวโน้มและโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นกำลังสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมีมูลค่าเพิ่ม
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้:
ตลาดระดับบน (Premium & Luxury Segment): ยังคงมีศักยภาพการเติบโตที่ดี และสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่ง: เลือกบริษัทที่มีประวัติการพัฒนาโครงการที่ดี มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับ และมีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน
ทำเลที่ตั้ง: ทำเลที่ดี ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
การศึกษาข้อมูลเชิงลึก: การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้องและแม่นยำ
ปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้เล่นรายใหญ่และความน่าสนใจของตลาดระดับบน หากคุณกำลังมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่มั่นคงและมีศักยภาพ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาและเลือกสรรโครงการที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของคุณ
พร้อมแล้วหรือยังที่จะคว้าโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568? ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้การลงทุนของคุณประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
