เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: Big Brand ครองส่วนแบ่งตลาดมหาศาล!
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ในยุคที่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้มข้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน การเปิดตัวโครงการใหม่กลายเป็นกล
ยุทธ์สำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต้องช่วงชิงความเป็นหนึ่ง AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้เผยแพร่ข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจจากการสำรวจ Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายจะมีจุดยืนและคำอธิบายความเป็นผู้นำในตลาดของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำด้านตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ข้อมูลล่าสุดจาก AREA กลับชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าจับตามองยิ่งกว่า นั่นคือ การผูกขาดส่วนแบ่งตลาดของกลุ่ม Big Brand หรือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีเพียง 10 บริษัทเท่านั้นที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันได้สูงถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ยอดเปิดตัวลดลง แต่ราคาเฉลี่ยพุ่งสูง!
การสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดแมสในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เริ่มประสบปัญหาจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน กลุ่มตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูง ตั้งแต่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความแข็งแกร่ง สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
10 Big Brand ครองตลาด: การรวมศูนย์อำนาจของยักษ์ใหญ่
ข้อมูลที่น่าสนใจอย่างยิ่งจากการสำรวจของ AREA คือ การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งพบว่ามีการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน กลุ่ม Big Brand เหล่านี้ไม่ได้เพียงแค่มีส่วนแบ่งตลาดในระดับหนึ่ง แต่สามารถกวาดส่วนแบ่งไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนถึงอำนาจและอิทธิพลที่แข็งแกร่งในอุตสาหกรรม
AREA ได้นำเสนอข้อมูลใน 2 มิติหลัก คือ
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต แต่ที่น่าสังเกตคือ 10 บริษัทแรกที่เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้วรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ในภาพรวมครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกนี้มีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า แม้จะมีผู้เล่นจำนวนมากในตลาด แต่การขับเคลื่อนตลาดส่วนใหญ่ยังคงอยู่ภายใต้อิทธิพลของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพและฐานทุนที่แข็งแกร่ง
“แสนสิริ” นำทัพ! ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้พิสูจน์ความเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
แสนสิริ ไม่เพียงแต่เป็นผู้นำด้านจำนวนยูนิต แต่ยังได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ติดอันดับ Top 5 ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาด! ผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นบริษัทที่ครองความเป็นหนึ่งในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (เป็นอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นมูลค่าและศักยภาพของทำเล
บริษัทที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์! ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยทะลุ 100 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่สร้างความฮือฮาอย่างมาก คือ มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย ที่สูงลิ่ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่กลับสร้างมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สร้างมาตรฐานใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่โดดเด่นในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วย โดยมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 20.627 ล้านบาท ใน 10 อันดับแรก
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาสินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท อันเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมผสมผสาน
สิ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ การเปิดตัวบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท โดยคาดว่าสถิติเหล่านี้จะถูกยกยอดไปสู่การเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ ซึ่งน่าจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ร้อนแรงยิ่งขึ้นไปอีก
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ความท้าทายและโอกาสในยุคใหม่
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 สะท้อนถึงแนวโน้มสำคัญหลายประการที่ผู้บริโภค นักลงทุน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสนใจ:
การรวมศูนย์ของตลาด: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงถูกขับเคลื่อนด้วยผู้เล่นรายใหญ่ หรือ Big Brand ที่มีศักยภาพในการลงทุน พัฒนา และทำการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ สิ่งนี้อาจทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยเผชิญความท้าทายในการแข่งขัน
การขยายตัวของตลาดบน: ในขณะที่ตลาดแมสกำลังเผชิญความท้าทาย ตลาดระดับบนกลับยังคงมีความแข็งแกร่ง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อม
การแข่งขันด้านมูลค่า: นอกจากจำนวนหน่วยและการพัฒนาโครงการแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าและความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ของตนเอง การเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury บ่งชี้ถึงการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาความพิเศษและเอกลักษณ์
ความสำคัญของ Big Data: ข้อมูล Big Data จาก AREA เป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางตลาด ช่วยให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ การลงทุน หรือการวางกลยุทธ์ทางธุรกิจ
มองไปข้างหน้า: โอกาสสำหรับผู้ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ตลาดจะมีการแข่งขันสูง แต่สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีช่องทางที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจับตาดูการพัฒนาโครงการใหม่ๆ จากผู้ประกอบการชั้นนำเหล่านี้ การทำความเข้าใจในกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย และเซ็กเมนต์ตลาดที่แต่ละบริษัทมุ่งเน้น จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ เราขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจาก AREA และผู้เชี่ยวชาญในวงการ เพื่อค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้!
