ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำหน้าด้วยมูลค่าลงทุนและจำนวนหน่วย – เจาะลึกบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล – ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะ
ห์ข้อมูลเชิงลึกถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ถือเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางของตลาดและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งเผยให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการครองส่วนแบ่งตลาดของกลุ่มผู้ประกอบการชั้นนำ
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นการเติบโตของแบรนด์ใหญ่ที่สามารถสร้างจุดยืนที่ชัดเจนให้กับตนเองได้เสมอ ผู้ประกอบการแต่ละรายสามารถอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเน้นไปที่ความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยการลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
ท็อป 10 ผู้เล่นหลัก กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตลาดแมส (Mass Market) กำลังประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มผู้บริโภคที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง
การวิเคราะห์การลงทุนในการเปิดขายโครงการใหม่โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และที่น่าสนใจคือ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวมทั้งหมด
ข้อมูลหลักที่ใช้ในการวิเคราะห์แบ่งออกเป็น 2 ส่วนสำคัญ คือ
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Unit Launches): โดยรวมแล้ว ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่ (New Investment Value): ในภาพรวม มูลค่าการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท จากจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้ลงทุนไปเป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) ทำให้แสนสิริขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ โดยมีการพัฒนาโครงการรวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
อันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้วยมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่มิติของ “มูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำอันดับหนึ่ง โดยมีการพัฒนามูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนามูลค่านี้ผ่านการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เอพีเปิดตัวอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยโดยรวมของตลาด
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 หนีไม่พ้น “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงการขยับตัวของราคาทรัพย์สิน โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับบนและอัลตราลักชัวรี
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ติดอันดับผู้พัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ต
ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยิ่งส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีความเคลื่อนไหวและแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยให้สูงขึ้นไปอีก
บทสรุป
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ยังคงมีกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นแกนนำที่สำคัญ โดยมีการครองส่วนแบ่งตลาดในระดับสูง ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวและมูลค่าการลงทุน การที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย และเอพี (ไทยแลนด์) เป็นผู้นำด้านมูลค่า สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการเข้าถึงตลาด ในขณะเดียวกัน การเติบโตของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่มตลาดบนและอัลตราลักชัวรี แสดงถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในเซ็กเมนต์ดังกล่าว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน หรือเลือกสรรที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและศักยภาพของตนเอง
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
