การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ครึ่งปีแรก 2568: ภาพรวมและแนวโน้มตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงค
รึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญที่สะท้อนถึงแนวโน้มและทิศทางของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย บทความนี้จะเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยใช้ข้อมูล Big Data จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เพื่อให้เห็นภาพรวมของตลาดทั้งในแง่ของ มูลค่าการลงทุน และ จำนวนหน่วยที่เปิดขาย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568
การสำรวจในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งหนึ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและกำลังซื้อที่อาจลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท หรือที่เรียกกันว่า “ตลาดแมส” กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและอำนาจในการตัดสินใจลงทุนในแต่ละกลุ่มราคา
การกระจุกตัวของตลาด: 10 บริษัทใหญ่ครองส่วนแบ่งเกือบ 3 ใน 4
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดขายโครงการใหม่โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างชัดเจน บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และมีอิทธิพลต่อตลาดในสัดส่วนที่สูงอย่างน่าประหลาดใจ
ด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่:
ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อน เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่แสดงให้เห็นถึงบทบาทสำคัญของผู้เล่นรายใหญ่ในการขับเคลื่อนอุปทานในตลาด
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่:
ในแง่ของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม การที่บริษัทชั้นนำสามารถระดมทุนและเปิดโครงการใหม่ได้ในสัดส่วนที่สูง สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสถาบันการเงินที่มีต่อศักยภาพของบริษัทเหล่านี้
ผู้นำตลาดตามจำนวนหน่วยที่เปิดขาย: “แสนสิริ” ขึ้นแท่นอันดับ 1
สำหรับครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ด้วยการเปิดตัวทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดรวม
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการกระจายการลงทุนในหลายระดับราคาเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่หลากหลาย
บริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
ผู้นำตลาดตามมูลค่าการลงทุน: “เอพี (ไทยแลนด์)” นำโด่ง
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย “เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)” คือผู้นำที่โดดเด่นในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยกลับสูงถึง 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นทำเลศักยภาพและกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
บริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรกด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ครองแชมป์มูลค่าสูงสุด
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงการขยับตัวขึ้นของราคาทรัพย์สินในตลาดระดับบน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นบริษัทที่สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท จำนวน 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
สำหรับบริษัทที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสาน
แนวโน้มตลาดบ้านหรูและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ในครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือการเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีมูลค่าขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง
คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการระดับบนและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่นี้ จะยิ่งเพิ่มการแข่งขันในตลาดบ้านหรู ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่มนี้มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
บทสรุปและข้อคิดสำหรับนักลงทุน
ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การกระจุกตัวของตลาดในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ การปรับตัวสูงขึ้นของราคาเฉลี่ยต่อหน่วย โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบนและอัลตราลักซ์ชัวรี่ รวมถึงความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับกลุ่มตลาดแมส
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การพิจารณาถึงปัจจัยด้านทำเล ศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ กลุ่มเป้าหมาย และกลยุทธ์ของแต่ละผู้ประกอบการ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดปัจจุบันและการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างอนาคตทางการเงินที่มั่นคงผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่.
