เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ใครคือผู้ครองบัลลังก์ “มูลค่า” และ “ปริมาณ” การลงทุน?
ในโลกแห่งการลงทุนที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด ถือเป็นกุญแจสำ
คัญสู่ความสำเร็จสำหรับนักลงทุนทุกระดับ และในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระจุกตัวของโครงการใหม่ๆ ที่ถูกขับเคลื่อนด้วยผู้เล่นรายใหญ่
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำเสนอโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ซึ่งได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูล Big Data ของการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ทั้งในส่วนของบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนว่า บิ๊กแบรนด์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็มีกลยุทธ์และจุดยืนที่แข็งแกร่งในตลาดของตนเอง บางรายอาจเน้นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู (มูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป) บางรายเน้นความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ บางรายเจาะตลาดต่างจังหวัด หรือบางรายเชี่ยวชาญตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominium)
แต่ในมุมมองที่ AREA นำเสนอในครั้งนี้ คือการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อชี้ให้เห็นถึงผู้นำที่แท้จริงในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะสะท้อนถึงอำนาจการตลาดและศักยภาพในการขับเคลื่อนอุปทานใหม่ของแต่ละบริษัท
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางและตลาดที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่โดยรวมมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่อาจเผชิญกับความท้าทายกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับพบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อและความมั่นคงของกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับบน
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ 10 อันดับแรก พบว่า การพัฒนาโครงการใหม่เหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สิ่งที่น่าทึ่งคือ เพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแบ่งออกเป็นสองตัวชี้วัดหลักดังนี้:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต จากจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำด้าน “จำนวนหน่วย” เปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกถึงบริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในแง่ของจำนวนหน่วยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) คือผู้นำที่แท้จริง โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากยอดรวม 15,452 หน่วย)
ด้วยจำนวนการเปิดตัวที่ 1,847 หน่วย รวมมูลค่าโครงการ 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ทำให้แสนสิริ ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวสู่ผู้นำด้าน “มูลค่า” การลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือบริษัทที่ครองอันดับ 1 ในแง่ของ “มูลค่า” การเปิดขายโครงการใหม่ โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการใหม่รวมกันได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากยอดรวม 110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับอันดับที่ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ “ราคาสูงสุดต่อหน่วย”
ไฮไลท์ที่น่าจับตาอีกประการหนึ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ต่อหน่วย
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็โดดเด่นด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก ด้วยมูลค่าเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
และที่ขาดไม่ได้คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่า ตลาดบ้านระดับ Super Luxury จะยิ่งทวีความร้อนแรงและแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ซึ่งเป็นบ้านระดับ Ultra Luxury ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งจะส่งผลให้สถิติใหม่ของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอาจถูกบันทึกในช่วงครึ่งปีหลังนี้
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: กลยุทธ์และความท้าทาย
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของการกระจุกตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงเป็นหัวหอกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ทั้งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากและมูลค่าการลงทุนที่สูง
สำหรับนักลงทุน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการลงทุนในโครงการของผู้ประกอบการชั้นนำที่มีประวัติผลประกอบการที่ดี มีความน่าเชื่อถือ และสามารถบริหารจัดการโครงการให้ประสบความสำเร็จได้ นอกจากนี้ การทำความเข้าใจเซ็กเมนต์ตลาดที่บริษัทนั้นๆ เชี่ยวชาญ ก็เป็นสิ่งสำคัญ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2568 นี้ ควรพิจารณาถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการกู้ยืม และแนวโน้มของตลาดในแต่ละทำเล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนและโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจลงทุนที่รอบคอบและมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าและสอดคล้องกับแนวโน้มตลาดปี 2568 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านเป็นไปอย่างชาญฉลาดที่สุด
