เจาะลึกตลาดอสังหาฯ 2025: ผู้นำตลาดเปลี่ยนมือ หรือยังคงครองบัลลังก์?
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและโอกาสสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนข
องอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและกลยุทธ์การเติบโตในอนาคต
รายงานฉบับล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศ ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของตลาด รวมถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่น่าจับตามอง
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: การเติบโตที่กระจุกตัว
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการโดยรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงขยายตัวได้ดี
สิ่งนี้นำมาสู่ข้อสังเกตที่สำคัญ ในสภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง อาจพบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท) ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และมูลค่าการลงทุนระยะยาว
การกระจายตัวของตลาดเปิดตัวใหม่ยังคงชี้ให้เห็นถึงอิทธิพลของผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า 10 บริษัทผู้ประกอบการชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีสัดส่วนสูงถึงประมาณ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ประเด็นสำคัญที่ AREA นำเสนอมี 2 ด้านหลัก:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม ตลาดมีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ 10 บริษัทผู้ประกอบการชั้นนำ สามารถเปิดตัวได้รวม 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม สะท้อนถึงการเน้นการเปิดตัวในโครงการที่มีศักยภาพและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทชั้นนำ สามารถระดมทุนและลงทุนได้สูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงขนาดและความแข็งแกร่งของบิ๊กแบรนด์ในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
ในปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ด้วยการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
โครงการที่เปิดตัวโดยแสนสิริมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท การครองอันดับหนึ่งในด้านปริมาณหน่วยเปิดขายใหม่ สะท้อนถึงกลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในวงกว้าง
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีผลงานโดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ก้าวขึ้นสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองอันดับหนึ่งด้านปริมาณหน่วยเปิดขาย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับโดดเด่นในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้เอพีจะเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 หน่วย (รองจากแสนสิริ) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพ และการออกแบบที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีมูลค่าการลงทุนใหม่ที่น่าจับตามองในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: โครงการมูลค่าเฉลี่ยสูงสุด
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งในปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ (Ultra-Luxury) ที่มุ่งเน้นความพิเศษ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และทำเลระดับพรีเมียม เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่สุด
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่างต่อเนื่อง ก็ยังคงมีบทบาทสำคัญ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท อันเนื่องมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในหลายระดับราคา
และที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรี่แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง ซึ่งมีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้คาดว่าจะเป็นไฮไลท์สำคัญที่จะสร้างสีสันและการแข่งขันด้านราคาสูงสุดในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568:
ตลาดระดับบนยังคงแข็งแกร่ง: กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์หรูและอัลตราลักซ์ชัวรี่
การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่: บิ๊กแบรนด์ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดเป็นส่วนใหญ่ แต่มีการแข่งขันที่สูงขึ้นในด้านกลยุทธ์การพัฒนาโครงการและการเข้าถึงลูกค้า
การให้ความสำคัญกับ “มูลค่า” มากกว่า “ปริมาณ” ในบางเซ็กเมนต์: การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสะท้อนถึงการมุ่งเน้นการสร้างแบรนด์และความแตกต่าง
ปัจจัยขับเคลื่อนราคา: ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อราคาเฉลี่ยต่อหน่วย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางกลยุทธ์สำหรับอนาคต การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด.
