อสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตลาดตัวจริง?
ปี 2568 หรือ 2025 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทาย แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังคงอยู่ในภาวะที่ต้องประคับประคอง แต่ผู้เล่นรายใหญ
่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่หลากหลายและซับซ้อนมากยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA นำเสนอภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแข่งขันเพื่อชิงความเป็น “ผู้นำ” ในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน หรือผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่พัฒนาขึ้น
ในโลกแห่งความเป็นจริง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมีกลยุทธ์และจุดแข็งที่แตกต่างกัน บางรายอาจชูภาพลักษณ์ผู้นำตลาดบ้านหรู เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายอาจเน้นความเป็นผู้นำด้านความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการใส่ใจสิ่งแวดล้อม หรือบางรายอาจโดดเด่นในตลาดภูมิภาค ขยายฐานลูกค้าออกไปต่างจังหวัด รวมถึงการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมติดริมทะเล (Beachfront Condominium) หรือคอนโดมิเนียมริมหาด
อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการวิเคราะห์และจัดระเบียบข้อมูลเชิงลึก เพื่อชี้ชัดให้เห็นถึงผู้นำที่แท้จริงในสองมิติสำคัญ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการแข่งขันที่เข้มข้น และทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเคลื่อนไป
ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาด 71% สะท้อนการรวมศูนย์ของผู้เล่นรายใหญ่
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักและใหญ่ที่สุดของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง ส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mass Market) ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินค่อนข้างสูง แต่ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง บ่งบอกถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงและมีความมั่นคง
เมื่อเจาะลึกไปยังการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดนี้มีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่ส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นที่น่าสนใจว่า แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถกวาดส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนถึงอำนาจทางการตลาดและการยอมรับที่สูงของแบรนด์เหล่านี้
ข้อมูลหลักที่ใช้ในการวิเคราะห์แบ่งออกเป็น 2 ส่วนสำคัญ:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยตัวเลขอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ หน่วยที่เปิดตัวใหม่โดย 10 บริษัทแรก รวมกันมากถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก กวาดส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงการรวมศูนย์ของอำนาจและความสามารถในการพัฒนาโครงการของผู้เล่นรายใหญ่ ซึ่งสามารถบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันเหนือผู้ประกอบการรายย่อย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ สะท้อนกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นเป็นผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งเปิดตัวรวม 15,452 ยูนิต)
“แสนสิริ” ได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ทำให้มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้ง่ายสำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดกลางถึงบน สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ครอบคลุมความต้องการของกลุ่มลูกค้าในระดับราคาที่แตกต่างกัน
ในส่วนของอันดับ 2 ถึง 5 ในมิติจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
การที่ “แสนสิริ” ขึ้นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการ Supply Chain การผลิต และการตลาด เพื่อส่งมอบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ตอกย้ำการเจาะตลาดระดับบน
ในขณะที่ “แสนสิริ” ชนะในแง่ของจำนวนหน่วย “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับเป็นผู้ที่ครองตำแหน่งผู้นำในมิติ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
น่าสนใจว่า “เอพี (ไทยแลนด์)” พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรวม 1,661 ยูนิต ซึ่งเมื่อคำนวณราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน บ่งบอกถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน หรือโครงการที่มีมูลค่าสูง ซึ่งสามารถสร้างรายได้และผลกำไรต่อยูนิตได้มากกว่า
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในมิติมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
การที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถทำมูลค่าการลงทุนได้สูงสุด แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงได้อย่างต่อเนื่อง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” แชมป์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 101.3 ล้านบาท สู่ปรากฏการณ์ตลาดอัลตราลักเซอรี่
สีสันที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ยิ่งนานวันยิ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการสร้างสถิติใหม่ในตลาด
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พัฒนาโครงการโดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
สำหรับ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ถูกยกยอดเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดการณ์ว่าจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านหรูระดับ Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดอย่างมีนัยสำคัญ
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างเหนียวแน่น โดยมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่แตกต่างกันไป บางรายเน้นปริมาณเพื่อเข้าถึงตลาดในวงกว้าง บางรายเน้นมูลค่าเพื่อเจาะตลาดกำลังซื้อสูง และบางรายกำลังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ในตลาดอัลตราลักเซอรี่
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงทิศทางตลาด กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ และการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเล ศักยภาพในการเติบโตของราคา และความต้องการของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
ในขณะที่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การรับทราบข้อมูลนี้จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ตรงกับความต้องการ งบประมาณ และไลฟ์สไตล์ของท่านได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
หากท่านคือผู้หนึ่งที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในฝัน อย่าพลาดโอกาสในการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและทันต่อสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน
