อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: เจาะลึกตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งปีแรก ปริมาณ vs. มูลค่า
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ การทำความเข้าใจถึ
งภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ข้อมูลเชิงลึกจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ชี้ให้เห็นถึงภาพใหญ่ของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่
ภาพรวมตลาดเปิดตัวโครงการใหม่: ปริมาณลดลง มูลค่าสวนทาง
จากข้อมูลของ AREA พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจมีการเติบโตที่ดี แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของตลาดท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
น่าสนใจว่า ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคา 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้สูง
10 ยักษ์ใหญ่ครองตลาด: สัดส่วนมหาศาลสะท้อนอำนาจตลาด
สิ่งที่โดดเด่นอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จากการสำรวจพบว่า เพียง 10 บริษัทชั้นนำ ก็สามารถครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ
ปริมาณหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทแรก เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาด ถือเป็นการบ่งชี้ว่าผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนอุปทานในตลาด
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในแง่ของมูลค่าการลงทุนรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม การที่สัดส่วนมูลค่าสูงกว่าปริมาณเล็กน้อย สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงขึ้น หรือการเน้นโครงการระดับพรีเมียม
“แสนสิริ” นำทัพด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่า บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำในด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยจำนวน 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด โดยโครงการของแสนสิริในช่วงนี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับราคาที่น่าสนใจและเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนโครงการใหม่
ในขณะที่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการลงทุนโครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม แม้จะพัฒนาโครงการไป 1,661 หน่วย แต่ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ทำให้เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อย่างมหาศาล
บริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรก ด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ฉายา “เศรษฐีโครงการหรู” ราคาเฉลี่ยพุ่งสูง
สีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการระดับอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีความต้องการเฉพาะกลุ่ม
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการโดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
“เอสซี แอสเสท” เจ้าแห่งตลาดพรีเมียม สถิติใหม่ครึ่งปีหลัง
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
แต่ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวแบรนด์บ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ซึ่งได้ถูกยกยอดไปบันทึกสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ คาดการณ์ว่า การเปิดตัวดังกล่าวจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่เกิดการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอย่างแน่นอน
บทสรุปและทิศทางตลาด 2568
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงสองทิศทางหลักที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้
การกระจุกตัวของอำนาจตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดอย่างมหาศาล ทั้งในแง่ปริมาณและมูลค่า สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการระดมทุน การบริหารจัดการโครงการ และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
การเติบโตของตลาดระดับบน: แม้เศรษฐกิจจะมีความผันผวน ตลาดระดับกลางถึงบน (Mid-to-High End) และตลาดอัลตราลักเซอรี่ ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของกลุ่มลูกค้านี้ได้ จะเป็นผู้ที่ประสบความสำเร็จ
กลยุทธ์ที่แตกต่าง: ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ที่หลากหลาย บางรายเน้นการขยายฐานลูกค้าด้วยปริมาณ (Volume) ขณะที่บางรายเน้นการสร้างมูลค่าและกำไรด้วยโครงการระดับพรีเมียม (Value)
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในฝัน การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์และทิศทางของผู้ประกอบการชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดท่ามกลางตลาดที่มีพลวัตสูงนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 อย่ารอช้า! มาสำรวจศักยภาพที่แท้จริง และค้นหาโครงการที่ใช่ที่จะเติมเต็มความฝันของคุณได้แล้ววันนี้.
