อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ชี้ชัดผู้นำตลาด “มูลค่า” และ “จำนวนยูนิต” ครึ่งปีแรก
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (ARE
A) เผยบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ชี้ชัดผู้นำที่แท้จริงในตลาด
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่หมุนเร็ว ผู้ประกอบการทุกรายล้วนพยายามชูจุดเด่นของตนเองเพื่อสร้างความแตกต่าง ไม่ว่าจะเป็นการเป็น “ผู้นำตลาดบ้านหรู” ในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, “ผู้นำด้านความยั่งยืน” ในการพัฒนาโครงการ, “ผู้นำตลาดต่างจังหวัด” ที่เข้าถึงผู้บริโภคในวงกว้าง หรือ “ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด” ที่มอบประสบการณ์สุดพิเศษ แต่ในความเป็นจริงแล้ว คำนิยามของ “ความเป็นผู้นำ” อาจแตกต่างกันไปตามมุมมองและตัวชี้วัด
สำหรับปี 2568 นี้ AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเชิงลึก เพื่อชี้วัด “ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน” และ “ผู้นำด้านจำนวนยูนิตที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพรวมตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ท็อป 10 ผู้เล่นหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
น่าสนใจว่า ในสภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) เริ่มประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่เข้มงวดขึ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดระดับบนที่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง บ่งชี้ให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ในกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่จาก 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า เพียง 10 บริษัทนี้ ก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างมีนัยสำคัญ ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
AREA ได้วิเคราะห์ข้อมูลจาก 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่ “ข้อมูลยูนิตที่เปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่”
ข้อมูลยูนิตเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันสูงถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ มีการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำถึงอำนาจทางการตลาดที่แข็งแกร่งของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และหลากหลายรูปแบบ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิตเปิดขายสูงสุด
สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่าใครคือ “ผู้นำ” ในด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ คือผู้นำที่โดดเด่นที่สุด โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่าการลงทุน 10,519 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้น
รองลงมาในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 ยูนิต
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 ยูนิต
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 ยูนิต
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 ยูนิต
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงความเข้าใจตลาดและความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เอพี (ไทยแลนด์)” ขึ้นแท่นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนยูนิต แต่เมื่อพิจารณาในมุมของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ครองตำแหน่งผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด ตัวเลขนี้บ่งชี้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) อาจมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในกลุ่มราคาสูงขึ้น หรือมีสัดส่วนของโครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่มากขึ้น
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทุบสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าจับตามองที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง สะท้อนถึงเทรนด์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Ultra-Luxury Real Estate) ที่กำลังมาแรง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจดจำ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 ยูนิต แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่สูงที่สุดอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท แม้จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาในพอร์ตด้วยก็ตาม
สำหรับตลาดบ้านระดับ Super Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” จาก SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลังนั้น คาดว่าจะถูกยกยอดเป็นสถิติสูงสุดของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์เหล่านี้บ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนสุด (Super Prime / Ultra-Luxury) กำลังมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างความตื่นเต้นและสีสันให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
ภาพรวมตลาดและความท้าทายที่ต้องจับตา
จากข้อมูลของ AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีความสามารถในการลงทุนและบริหารจัดการโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะเดียวกัน ตลาดก็มีการแบ่งเซ็กเมนต์ที่ชัดเจน โดยตลาดระดับบนยังคงเติบโตได้ดี แม้ว่าตลาดแมสจะเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการในสภาวะตลาดปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลจาก AREA เช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การเข้าใจว่าใครคือผู้นำในแต่ละมิติ จะช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนหรือการซื้อได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาตลาดและเลือกสรรโครงการที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
