เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและการเปิดตัวโครงการ?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างช่วงชิงความเป็นหนึ่งในตลาดอย่างเข้ม
ข้น แม้ในภาพรวม ตลาดอาจเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ผู้เล่นหลักในวงการกลับแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการขับเคลื่อนธุรกิจ การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ภายใต้การนำของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA ไม่ได้เพียงแค่รายงานจำนวนหน่วยโครงการที่เปิดตัวใหม่ แต่ยังเจาะลึกถึง “มูลค่าการลงทุน” ซึ่งเป็นอีกหนึ่งมิติสำคัญในการวัดความสำเร็จและศักยภาพของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การสำรวจนี้มุ่งเน้นไปที่ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ครอบคลุมทั้งโครงการบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม
ปรากฏการณ์ “Big Players” ครองส่วนแบ่งตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง 10 อันดับแรก สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันได้อย่างมหาศาล โดยข้อมูลจาก AREA ระบุว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า แม้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง แต่ตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท อาจเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อที่สูงขึ้นจากการอนุมัติของสถาบันการเงิน ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ตั้งแต่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นั้น เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถสร้างส่วนแบ่งการตลาดได้สูงถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม สะท้อนถึงความแข็งแกร่งด้านเงินทุน ชื่อเสียง และความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการ
สองมิติแห่งความเป็นผู้นำ: จำนวนหน่วยและการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ความเป็นผู้นำออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ
“ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่”: ในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาด
“ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่”: ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ภาพรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก เป็นผู้ลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงขนาดของการลงทุนและความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายสูงสุด
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวม (15,452 ยูนิต) การพัฒนาโครงการทั้ง 7 โครงการนี้ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยกลุ่มผู้พัฒนาชั้นนำอื่นๆ ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายสูง ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองความเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในอีกด้านหนึ่ง หากมองในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้ที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าโครงการรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท) แม้จะพัฒนาจำนวนหน่วยน้อยกว่าแสนสิริ (1,661 หน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาในปี 2568 คือการพุ่งสูงขึ้นของ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ในโครงการที่เปิดตัวใหม่ บ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบน หรือการพัฒนาโครงการที่มีความพิเศษและมูลค่าสูง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท ด้วยจำนวน 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียม ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และการขยายตลาดสู่กลุ่มอัลตราลักเซอรี่
การแข่งขันในตลาดอัลตราลักเซอรี่: “SONLE Residences” สัญญาณแห่งอนาคต
การเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” โดย SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท ซึ่งจะถูกนับรวมเป็นสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ จะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น และสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนของประเทศไทย
สรุปและทิศทางตลาด
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในมือของผู้เล่นหลัก การปรับตัวสู่ตลาดระดับบน และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง กลายเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาด ผู้เล่นหลัก และทิศทางของตลาดระดับบน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพื่อการวางแผนที่แม่นยำ เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง
