เวทีอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: แสนสิริ-เอพี ผงาดผู้นำ “มูลค่า” และ “จำนวน” หน่วยเปิดขายใหม่
การเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยช่วงต้นปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะ
อย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในการลงทุนและปริมาณหน่วยโครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดหลักเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่า ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด โดยเฉพาะบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงครองส่วนแบ่งทางการตลาดอย่างแข็งแกร่ง ทั้งในแง่ของมูลค่าโครงการโดยรวมและจำนวนหน่วยที่เปิดขายสู่ผู้บริโภค
แม้ว่าในความเป็นจริง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่แต่ละแบรนด์ต่างก็มีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป สามารถอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์เฉพาะทางได้ ไม่ว่าจะเป็น ผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่รายงานฉบับนี้ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อชี้ให้เห็นภาพผู้นำที่แท้จริงในมิติของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งเป็นช่วงเวลาสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางและกำลังซื้อของตลาดได้อย่างแม่นยำ
ท็อป 10 บริษัท ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจของ AREA ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมมหาศาลถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ สถานการณ์ตลาดในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลง ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท อาจเผชิญกับความท้าทายในการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น แต่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงและยังคงมีความมั่นใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
เมื่อเจาะลึกถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า การกระจุกตัวของตลาดนั้นชัดเจนยิ่งขึ้น โดยผู้เล่นหลักคือกลุ่มบริษัทมหาชนขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นผู้กำหนดทิศทางและมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่น่าประทับใจ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขาก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม นี่คือข้อพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่
AREA ได้พิจารณาตัวชี้วัดหลัก 2 ประการ คือ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
ในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ภาพรวมตลอดครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ซึ่งในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวมทั้งหมด
ขณะที่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
สำหรับการจัดอันดับในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งอย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายและการพัฒนาโครงการที่มีปริมาณรองรับตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
สำหรับบริษัทที่ตามมาใน 5 อันดับแรก ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำในแง่ของจำนวนหน่วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ โดยมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนารวม 1,661 ยูนิต ซึ่งทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการของเอพีอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน สะท้อนถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น หรือการจับตลาดระดับกลางถึงบน
อันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาทต่อหน่วย
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวัน ยิ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงการมุ่งเน้นตลาดบนสุดหรู (Ultra-Luxury) ที่มีความต้องการเฉพาะกลุ่มแต่มีกำลังซื้อสูง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาโครงการที่มีราคาสูงในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็น “แชมป์” ที่มักปรากฏตัวในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมผสมผสาน
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือการเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท แม้ว่าการเปิดตัวอย่างเป็นทางการและการนับสถิติในส่วนนี้จะถูกยกยอดไปประเมินในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ก็ถือเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่และคาดว่าจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้
แนวโน้มและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2568
ข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แม้ว่าภาพรวมของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่จะลดลง ซึ่งอาจเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการปล่อยสินเชื่อ แต่ในขณะเดียวกัน มูลค่าการลงทุนในโครงการใหม่ยังคงสูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
การที่แสนสิริผงาดขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วย แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ในวงกว้าง และยังคงรักษาความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย ในขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) ที่นำในด้านมูลค่าการลงทุน สะท้อนถึงการมุ่งเน้นโครงการที่มีราคาสูงขึ้น การพัฒนาทำเลศักยภาพ และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับแบรนด์
ปรากฏการณ์ของโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงมาก เช่น โครงการของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และการเปิดตัวโครงการระดับอัลตราลักเซอรี่ของ SC Asset เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนสุด (Super-Luxury and Ultra-Luxury) ยังคงมีความน่าสนใจและมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอนวัตกรรม การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และบริการระดับพรีเมียม จะสามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่มองหาความพิเศษและศักยภาพในการลงทุนระยะยาวได้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้ ควรพิจารณาถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นในตลาดบน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง สามารถพิจารณาจากแบรนด์ที่มีชื่อเสียง การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และศักยภาพในการเติบโตของทำเล
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนถึงเทรนด์ล่าสุดและศักยภาพในการเติบโตสูงสุดในปี 2568 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าและประสบความสำเร็จสูงสุด
“สัมผัสประสบการณ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือระดับ ค้นพบโอกาสทองแห่งปี 2568 ที่จะเปลี่ยนวิสัยทัศน์การลงทุนของคุณให้เป็นจริง”
