ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ยักษ์ใหญ่ครองแชมป์ ยูนิตราคาพุ่ง นักลงทุนจับตา
บทนำ: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568
ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูงในปัจจุบัน แต่ละแบรนด์ต่าง
พยายามสร้างจุดยืนที่โดดเด่นและเป็นผู้นำในตลาดเฉพาะของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นกลยุทธ์ที่แบรนด์ใหญ่ใช้ในการสื่อสารตำแหน่งทางการตลาดของตนเอง
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ข้อมูล Big Data ชิ้นนี้ได้ทำการวิเคราะห์ถึงความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางและความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง
Top 10 ครองส่วนแบ่งการตลาด: การกระจุกตัวของอำนาจในมือผู้เล่นรายใหญ่
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ได้มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย โดยมีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่อาจมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ในช่วงราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ถูกครอบงำโดยกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงและเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สิ่งที่น่าจับตาคือ แม้จะมีผู้เล่นเพียง 10 ราย แต่พวกเขาสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงการกระจุกตัวของอำนาจในมือผู้เล่นรายใหญ่
สองมิติแห่งความเป็นผู้นำ: จำนวนหน่วย vs. มูลค่าการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อนหน้า โดยมียอดรวมอยู่ที่ 15,452 ยูนิต
ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นรายใหญ่ยังคงเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในแง่ปริมาณ
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนรวมครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนจากการเปิดขายโครงการใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้จำนวนหน่วยอาจมีการปรับลดลงในบางเซ็กเมนต์ แต่ในแง่ของมูลค่าการลงทุน ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถขับเคลื่อนมูลค่าตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
Sansiri: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ยึดหัวหาดตลาดแมส
เมื่อเจาะลึกในแต่ละบริษัท พบว่า บมจ.แสนสิริ เป็นบริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยมีจำนวนถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
ด้วยจำนวนหน่วยที่เปิดขายสูงสุดนี้ แสนสิริจึงครองอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ โดยพัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดในวงกว้าง
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
AP Thailand: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน เปิดตลาดบนสุดหรู
ในอีกด้านหนึ่ง สำหรับบริษัทที่ครองอันดับ 1 ด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ สถิติเป็นของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ด้วยราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาสูงขึ้น
อันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
Major Development: เจ้าแห่งราคาต่อหน่วย มูลค่าเฉลี่ยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นหนึ่งในบริษัทที่สร้างความฮือฮา ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
แนวโน้มตลาดครึ่งปีหลัง 2568: การแข่งขันในตลาด Super Luxury
ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ถูกยกยอดเป็นสถิติของการเปิดตัวที่ต้องจับตามอง ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดบ้าน Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปัจจัยขับเคลื่อนและโอกาสสำหรับนักลงทุน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดในมือผู้เล่นรายใหญ่ ควบคู่ไปกับการเติบโตของตลาดระดับบนและตลาด Super Luxury ที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูง สิ่งนี้เปิดโอกาสและท้าทายสำหรับนักลงทุนทั้งรายย่อยและรายใหญ่
ตลาดบ้านหรูและ Super Luxury: ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พุ่งสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว หรือมีทำเลที่เป็นที่ต้องการสูง สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจได้ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ตลาดเชิงลึกและการเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้อง
ตลาดคอนโดมิเนียม: แม้จะมีข้อมูลที่แสดงถึงการปรับตัวของราคาในตลาดคอนโดมิเนียมบางเซ็กเมนต์ แต่สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนระยะยาว การพิจารณาทำเลศักยภาพ ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ
การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์: การลงทุนในหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่สามารถรักษา Market Share และสร้างมูลค่าโครงการได้อย่างต่อเนื่อง อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง โดยควรศึกษาผลประกอบการและแผนการดำเนินงานของบริษัทอย่างรอบคอบ
บทสรุปและคำเชิญชวน
ปี 2568 ถือเป็นอีกปีแห่งพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าจับตา การที่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การปรับตัวสู่ตลาดระดับบนและ Super Luxury ที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้น เป็นสัญญาณของการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ
สำหรับผู้ที่สนใจจะก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทน การทำความเข้าใจถึงทิศทางของตลาด ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อ และปัจจัยขับเคลื่อนต่างๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในตลาดที่มีประสบการณ์มายาวนาน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสำรวจและค้นหาโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่านในปี 2568 นี้
