วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ยักษ์ใหญ่ครองตลาด ปรากฏการณ์ราคาพุ่งสูง
กรุงเทพฯ, 2568 – ในยุคที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลาดอสังหาริมทร
ัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และปรากฏการณ์ที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวใหม่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ภาพรวมตลาด: 10 ผู้เล่นใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดไปได้มากถึง 67% ในแง่ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ และมากถึง 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุนใหม่
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่มีความได้เปรียบด้านเงินทุน การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และประสบการณ์ในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้สามารถเปิดตัวโครงการได้อย่างต่อเนื่องและครอบคลุมตลาดในวงกว้าง ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจต้องเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันและข้อจำกัดด้านเงินทุน
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูง: สัญญาณการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ
มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่รวมกันในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อยู่ที่ประมาณ 110,820 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
ปรากฏการณ์นี้มีความสัมพันธ์โดยตรงกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ที่ผู้บริโภคบางกลุ่มกำลังซื้อลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งอาจประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในทางกลับกัน ตลาดบน (Premium and Luxury Segments) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่าผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบน และผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงนี้
ผู้เล่นตัวท็อป: ใครคือผู้นำตัวจริง?
เมื่อเจาะลึกถึงการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่ พบว่าแต่ละบริษัทต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไปในการเข้าถึงตลาด
ในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่”
บมจ.แสนสิริ ยังคงครองความเป็นผู้นำด้วยจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวม โดยมูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เข้าถึงได้ในหลากหลายระดับราคา
ตามมาด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่เปิดตัว 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ เปิดตัว 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เปิดตัว 929 หน่วย
และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัว 875 หน่วย
ในแง่ของ “มูลค่าการลงทุนใหม่”
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ด้วยมูลค่าโครงการที่พัฒนาขึ้นรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม การที่บริษัทสามารถพัฒนาโครงการได้ในมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท (สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม) แสดงให้เห็นถึงการเน้นกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดระดับกลางถึงบน
อันดับรองลงมา ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ “เมกะโปรเจกต์” และ “อัลตราลักชัวรี่”: เทรนด์ใหม่ที่น่าจับตา
สิ่งที่โดดเด่นและสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ การเปิดตัวโครงการที่มี “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงเป็นประวัติการณ์
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงการเจาะตลาดกลุ่มมหาเศรษฐี (Ultra-High-Net-Worth Individuals) ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักชัวรี่
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตา โดยมีราคาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการสูงถึง 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาสินค้าระดับพรีเมียม โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากอิทธิพลของการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและการขยายไลน์สินค้าสู่กลุ่มอัลตราลักชัวรี่
นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ “ซูเปอร์ลักชัวรี่” ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท กำลังจะถูกยกยอดไปสร้างสถิติใหม่ด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้ ปรากฏการณ์นี้คาดว่าจะยิ่งกระตุ้นให้ตลาดบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรี่เกิดการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในด้านของการพัฒนาโครงการที่หรูหราและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ในขณะที่การปรับตัวเข้าสู่ตลาดระดับบนและตลาดอัลตราลักชัวรี่กำลังเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อในกลุ่มต่างๆ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ และการเลือกสรรโครงการที่ตอบสนองต่อเป้าหมายและความต้องการของตนเองได้อย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการตัดสินใจลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจในตลาดที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมและลักชัวรี่ หรือต้องการสำรวจศักยภาพการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อค้นหาโซลูชันที่ใช่สำหรับคุณ
