ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: การแข่งขันที่เข้มข้นและการกระจุกตัวของผู้นำ
ในยุคที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจกลายเป็นเรื่องปกติ และพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย
์ไทยกำลังเผชิญกับการปรับตัวครั้งใหญ่ ข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ชี้ให้เห็นภาพที่น่าสนใจของการกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และแนวโน้มราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน
ภาพใหญ่ตลาด: การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
จากการสำรวจในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท สะท้อนถึงการลงทุนที่ยังคงมีอยู่ แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นกว่าในอดีตที่เศรษฐกิจเคยเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ความแตกต่างของกำลังซื้อและกลไกตลาดในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและความมั่นคงทางเศรษฐกิจของผู้ซื้อในกลุ่มนี้
10 ผู้เล่นหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
หนึ่งในข้อค้นพบที่โดดเด่นที่สุดจากการสำรวจนี้คือ การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลพบว่า มีเพียง 10 บริษัทชั้นนำเท่านั้นที่สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้สูงถึง 67% ในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ และสูงถึง 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุนใหม่
การกระจายตัวของหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาด มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกกลับสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการพัฒนาโครงการของผู้เล่นรายใหญ่
การกระจายตัวของมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกได้ลงทุนไปถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม แสดงให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เพียงแต่มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวมากเท่านั้น แต่ยังเป็นผู้กำหนดทิศทางและมูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอีกด้วย
Sansiri: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
เมื่อพิจารณารายบริษัท “แสนสิริ” (Sansiri) สามารถขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
โครงการของแสนสิริในช่วงดังกล่าวมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับต้นๆ ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ได้แก่:
AP (Thailand): 1,661 หน่วย
AssetWise: 1,355 หน่วย
Pruksa Real Estate: 929 หน่วย
SC Asset Corporation: 875 หน่วย
AP (Thailand): ผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองอันดับหนึ่งด้านจำนวนหน่วย “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP (Thailand)) กลับเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วยเช่นเดียวกับข้อมูลด้านบน แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดย AP (Thailand) อยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ นี่อาจบ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีราคาสูง หรือการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
บริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
Sansiri: 10,519 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 10,362 ล้านบาท
Land and Houses: 8,230 ล้านบาท
Origin Property: 8,230 ล้านบาท
Major Development: โครงการมูลค่าเฉลี่ยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
ความน่าสนใจที่เพิ่มขึ้นมาคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี่
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” (Major Development) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าทึ่ง และแสดงถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมที่แท้จริง
นอกจากนี้ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (Land and Houses) ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
“เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC Asset Corporation) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาด้วย
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่สำคัญคือ การเปิดตัวบ้านระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาสูงถึง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มีการแข่งขันที่ดุเดือดและสร้างสีสันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
ปัจจัยขับเคลื่อนและแนวโน้มในอนาคต
ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงหลายปัจจัยที่กำลังขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
การแบ่งขั้วของกำลังซื้อ: วิกฤตเศรษฐกิจมีผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในวงกว้าง ทำให้ตลาดแมสเผชิญความท้าทาย ในขณะที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง
ความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการรายใหญ่: บิ๊กแบรนด์สามารถใช้ความได้เปรียบด้านเงินทุน ประสบการณ์ และเครือข่าย เพื่อรักษาและขยายส่วนแบ่งทางการตลาด โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และโครงการในทำเลศักยภาพ
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่: ตลาดอัลตร้าลักซ์ชัวรี่กำลังเติบโตและได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง และมองหาที่อยู่อาศัยที่พิเศษและมีความเป็นส่วนตัว
การปรับตัวของสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อสำหรับตลาดแมสมากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงมีความยืดหยุ่นในการเข้าถึงสินเชื่อ
โอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
สำหรับนักลงทุนที่มองหา ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Investment Return) ที่ดี ควรมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบน ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีความต้องการที่ค่อนข้างคงที่ แม้ต้นทุนการลงทุนจะสูงกว่า
ในส่วนของผู้ซื้อที่มองหา บ้านหรู หรือ คอนโดหรู นี่คือช่วงเวลาที่น่าสนใจในการพิจารณา เนื่องจากผู้ประกอบการกำลังนำเสนอโครงการที่หลากหลายและมีนวัตกรรมใหม่ๆ มากมาย การศึกษาข้อมูล ราคาบ้านหรู และ ราคาคอนโดหรู ในทำเลที่ต้องการ จะช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น
การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน ไม่เพียงแต่มูลค่าโครงการ แต่ยังรวมถึงทำเล ศักยภาพในการเติบโต และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และเป้าหมายทางการเงินของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อค้นหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ.
