ส่องตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านการลงทุนและจำนวนหน่วย?
ในภูมิทัศน์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัต การทำความเข้าใจทิศทางและผู้เล่นหลักเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลง
ทุนทุกระดับ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อชี้ชัดถึงผู้นำที่แท้จริงใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
การกระจุกตัวของอำนาจตลาด: 10 บริษัทครองส่วนแบ่งมหาศาล
ผลการสำรวจพบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ยังคงแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากในตลาด แต่ 10 บริษัทชั้นนำกลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างท่วมท้น สะท้อนถึงความแข็งแกร่งด้านเงินทุน การบริหารจัดการ และศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
ภาพรวมตลาด: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ปรากฏการณ์นี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีความต้องการและสามารถดำเนินการซื้อขายได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ที่พบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง
การครองส่วนแบ่งของ Top 10: การวิเคราะห์เจาะลึกพบว่า 10 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลักดังนี้:
จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดโดยรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกได้เปิดขายโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงอำนาจการขับเคลื่อนตลาดของกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนรวมกันได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ตอกย้ำบทบาทสำคัญของบริษัทเหล่านี้ในการขับเคลื่อนมูลค่าการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย กับกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดที่ครอบคลุม
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้พิสูจน์ความเป็นผู้นำด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (ซึ่งมีทั้งหมด 15,452 หน่วย)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับการขยายฐานลูกค้าให้ครอบคลุม โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในวงกว้าง ตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมในหลากหลายระดับราคา
อันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
การที่บริษัทเหล่านี้สามารถเปิดขายโครงการจำนวนมาก สะท้อนถึงความพร้อมด้านการพัฒนาโครงการ การบริหารจัดการต้นทุน และศักยภาพในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการระดับบน
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่เมื่อมองในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ขึ้นแท่นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าโครงการที่พัฒนาในช่วงครึ่งปีแรก 2568 สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย แต่การมีมูลค่าการลงทุนรวมสูงกว่าแสนสิริอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) ที่เน้นโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมที่ 7.172 ล้านบาทอย่างเห็นได้ชัด
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อย่างโดดเด่น บ่งชี้ถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการในระดับพรีเมียม หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ซึ่งสามารถดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าระดับบนได้เป็นอย่างดี
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
การที่บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อย่างมหาศาล แสดงให้เห็นถึงความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ การเข้าถึงแหล่งทุน และความเข้าใจในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบน
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด: เมื่อ Ultra-Luxury กลายเป็นดาวเด่น
สิ่งที่น่าสนใจและสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับ Ultra-Luxury
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างสถิติใหม่ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท และมีจำนวนเพียง 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทอื่นๆ ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงเช่นกัน:
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาโครงการราคาสูงมาอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือการเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: โอกาสและความท้าทายในตลาดที่หลากหลาย
การวิเคราะห์ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
การกระจุกตัวของตลาด: กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ทั้งในแง่มูลค่าและการเปิดขายจำนวนหน่วย
ความแตกต่างของกลยุทธ์: บริษัทต่างๆ มีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน บางบริษัทเน้นการเข้าถึงตลาดในวงกว้างด้วยจำนวนหน่วยที่มาก ในขณะที่บางบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการมูลค่าสูงในทำเลศักยภาพ
การเติบโตของตลาด Ultra-Luxury: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนสุดยังคงมีศักยภาพและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเป็นประวัติการณ์
ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจ: ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง-บน ยังคงมีความต้องการสูงและสามารถดำเนินการซื้อขายได้ดี แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวน
สำหรับนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือการลงทุนเพื่อผลตอบแทนระยะยาว การพิจารณาถึงปัจจัยด้านทำเล ศักยภาพของโครงการ และความแข็งแกร่งของผู้พัฒนา จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ดีที่สุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่าน!
