เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: Big Brands ครองเมือง ตัวเลขสะท้อนเทรนด์การลงทุน
ในยุคที่สภาวะเศรษฐกิจมีความผันผวนสูง การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ท
่ามกลางความท้าทายที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง และสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงแสดงศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดอย่างต่อเนื่อง บทวิเคราะห์จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์การเติบโตของเหล่า Big Brands ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน บิ๊กแบรนด์แต่ละค่ายต่างมีจุดยืนที่แข็งแกร่งและสามารถอธิบายความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ที่ตนเองถนัดได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่สิ่งที่ AREA ต้องการนำเสนอในครั้งนี้ คือการจัดลำดับความเป็นผู้นำในสองมิติที่สำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
10 ผู้เล่นหลัก กุมตลาด 71% สะท้อนการกระจุกตัวของอำนาจการซื้อ
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงทิศทางราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีข้อจำกัด ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในอัตราที่สูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น สะท้อนถึงความสามารถในการซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้สูง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสำคัญ และที่น่าจับตาคือ เพียง 10 บริษัทนี้ ก็สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
มีตัวชี้วัดสำคัญ 2 ประการที่ AREA ได้ทำการวิเคราะห์:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นั้น มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิตเท่านั้น จากจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้ลงทุนรวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกในมิติด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ จึงถือเป็นเบอร์หนึ่งในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขาย โดยได้พัฒนาโครงการทั้งหมด 1,847 หน่วย มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” แชมป์ด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำอย่างแท้จริง โดยได้พัฒนามูลค่าโครงการรวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
การพัฒนาโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) ในช่วงดังกล่าวมีจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ส่วนอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ตัวเลขราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
ไฮไลท์ที่สร้างสีสันอย่างมากในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดสินค้าระดับ Super Luxury ที่มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
สำหรับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังคงมีปรากฏการณ์ที่คุ้นเคยจากบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยมีปัจจัยมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท โครงการนี้คาดว่าจะถูกนับรวมสถิติในครึ่งปีหลัง 2568
ด้วยการเปิดตัวโครงการระดับ Ultra Luxury นี้ คาดว่าจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านหรูระดับ Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
เทรนด์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: อะไรคือปัจจัยขับเคลื่อน?
จากข้อมูลข้างต้น การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความได้เปรียบของผู้ที่มีความพร้อมด้านเงินทุน, เครือข่าย, และความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้สามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดในช่วงเศรษฐกิจปัจจุบันได้
การที่ตลาดระดับบนยังคงเติบโตได้ดี ในขณะที่ตลาดแมสประสบปัญหา แสดงให้เห็นถึงการแบ่งกลุ่มกำลังซื้อที่ชัดเจน ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงเป็นสินทรัพย์ที่มั่นคงและมีโอกาสเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ที่ต้องการเข้ามาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ ควรพิจารณาแนวทางดังต่อไปนี้:
การสร้างความแตกต่าง (Differentiation): ในตลาดที่มีผู้เล่นรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดมาก การสร้างจุดเด่นและความแตกต่างของโครงการ เช่น การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์, ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม, หรือการนำเสนอเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัยที่ล้ำสมัย จะช่วยให้โครงการมีความน่าสนใจและสามารถแข่งขันได้
การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะแข่งขันในตลาดวงกว้าง การเจาะตลาดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ, กลุ่มผู้สูงอายุที่ต้องการที่พักอาศัยพร้อมบริการ, หรือกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่มองหาคอนโดมิเนียมทำเลใกล้รถไฟฟ้า พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อาจเป็นกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
การเน้นความยั่งยืนและ ESG: กระแสความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) กำลังมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุน การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, การใช้วัสดุที่ยั่งยืน, หรือการสร้างชุมชนที่เข้มแข็ง จะเป็นจุดแข็งที่สำคัญ
การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ, การตลาด, และการบริการลูกค้า เช่น AI, Big Data, หรือ Virtual Reality (VR) จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การบริหารจัดการทางการเงินที่รัดกุม: ในภาวะที่สินเชื่อมีความเข้มงวด การวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ, การบริหารกระแสเงินสด, และการหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
สรุปและแนวโน้มในอนาคต
ครึ่งปีแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านมูลค่าและจำนวนหน่วยการลงทุนได้ การปรับตัวเข้าสู่ตลาดระดับบน การนำเสนอโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูง เป็นกลยุทธ์ที่หลายบริษัทใช้ในการสร้างความแตกต่างและตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด การทำความเข้าใจแนวโน้ม และการเลือกบริษัทผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่า
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและมีศักยภาพภายใต้การนำเสนอของบริษัทชั้นนำ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกสำหรับโครงการที่ตรงกับความต้องการของท่านมากที่สุด
