อสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่และการผงาดของตลาดไฮเอนด์
กรุงเทพฯ – การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังคงสะท้อนภาพการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่พยายามช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่พักอาศัยประเภทบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้เล่นหลักในตลาด
แม้ว่าผู้ประกอบการทุกค่ายจะพยายามสร้างจุดยืนของตนเองในฐานะผู้นำในเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นตลาดบ้านหรู มูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ตลาดที่เน้นความยั่งยืน, ตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียมติดชายหาด แต่การวิเคราะห์เชิงลึกในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นว่า ผู้นำที่แท้จริงนั้นวัดกันที่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ที่สามารถขับเคลื่อนตลาดได้จริง
ภาพรวมตลาด: การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่และการเติบโตของราคาเฉลี่ย
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมประมาณ 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง ทำให้ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาแมส (Mass Market) ระหว่าง 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่ยากขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (High-End) ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนและกำลังซื้อในระดับบนที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
สิ่งที่น่าสนใจคือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ พบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้มากถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของมูลค่าการเปิดขายใหม่
Top 10 ครองตลาด: พลังของกลุ่มทุนใหญ่
การวิเคราะห์ข้อมูลเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แสดงให้เห็นถึงบทบาทสำคัญของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดย 10 บริษัทแรก สามารถสร้างส่วนแบ่งตลาดได้อย่างน่าประทับใจ
ในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ภาพรวมตลาดอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า แต่ 10 บริษัทแรกสามารถเปิดตัวรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของหน่วยเปิดขายทั้งหมด
ส่วนในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมมีมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรก สามารถดึงเม็ดเงินลงทุนใหม่เข้าสู่ตลาดได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนยูนิต: การรุกตลาดที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ทำให้แสนสิริมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการเข้าถึงตลาดในหลากหลายระดับราคา
ตามมาด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ในอันดับสอง ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: การสร้างมูลค่าในตลาดระดับบน
ในอีกมิติหนึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลายเป็นผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม การเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้เอพี (ไทยแลนด์) มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง
อันดับถัดมาในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: ปรากฏการณ์ “เมกะโปรเจกต์” และตลาดอัลตราลักเซอรี่
สิ่งที่สร้างสีสันและความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อย่างมาก คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการพัฒนาเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมีชื่อเสียงในการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมควบคู่ไปกับบ้านระดับลักเซอรี่
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ได้ถูกยกยอดเป็นสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านระดับ “ซูเปอร์ลักเซอรี่” มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
แนวโน้มปี 2568: การปรับตัวของผู้บริโภคและโอกาสในตลาดไฮเอนด์
จากข้อมูลของครึ่งปีแรก 2568 สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มสำคัญหลายประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568:
การเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดระดับบน: กำลังซื้อในกลุ่มผู้มีรายได้สูงยังคงแข็งแกร่ง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความหรูหรา ตลาดบ้านเดี่ยว, เพนต์เฮาส์, และคอนโดมิเนียมระดับ Ultra-Luxury จะยังคงเป็นที่ต้องการ
ความท้าทายของตลาดแมส: ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับกลางและล่าง ซึ่งอาจส่งผลต่อยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้
กลยุทธ์ที่หลากหลายของผู้ประกอบการ: ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการเน้นจำนวนยูนิตเพื่อครองส่วนแบ่งตลาด หรือการมุ่งเน้นมูลค่าโครงการเพื่อสร้างผลกำไรสูงสุด
ความสำคัญของ “ทำเล” และ “การออกแบบ”: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ทำเลที่ตั้งและการออกแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้ซื้อ
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 จะยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับบน ซึ่งผู้ประกอบการจะพยายามนำเสนอโครงการที่มีมูลค่าและความพิเศษเพื่อดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อระดับไฮเอนด์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงความสำเร็จและรสนิยม การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดและการจับตาดูการเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้แก่การลงทุนของท่าน
