เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการหลายราย หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความท้าทายนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาสู่ปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: สัญญาณเตือนจากภาพรวม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับรายได้รวม: ใครคือผู้นำในภาพรวม?
แม้ว่าภาพรวมจะแสดงถึงการชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้รวมได้ โดย Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลง -0.9%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (ลดลง -10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง -18%)
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง -9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง -4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลักแล้ว “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น มีหลายรายที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น ภาพรวมและอันดับย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่รายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย: ใครคือ “ตัวจริง” ในการสร้างยอดขาย?
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนตำแหน่งผู้นำไปได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาทในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่กำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะดีหรือร้ายเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อยหรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับกำไรสุทธิ: ใครคือ “แชมป์” ที่แท้จริง?
Land and Houses (LH) สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงก็ตาม สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ก้าวสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็น่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากเช่นกัน สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน จะสามารถยืนหยัดและก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ เราจะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น และผู้เล่นในตลาดที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตได้
ปี 2567 นี้ เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการพันธมิตรที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ
