ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ที่ยืนหยัดและก้าวไปข้างหน้า?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความหวังว่าจะกลับมาคึกคักตามแรงส
่งจากปี 2565 แต่แล้วตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มที่ซบเซาจะยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor จึงเป็นข้อมูลที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการวิเคราะห์ว่าใครสามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงที่ไม่ใช่ข่าวดี
เมื่อพิจารณาภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราพบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงน่ากังวลกว่านั้นมาก เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) เอง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
สิบอันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด (2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในบางครั้งรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่กิจกรรมหลัก ซึ่งอาจทำให้ตัวเลขดูสวยงาม แต่ไม่ได้สะท้อนศักยภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
สิบอันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไร
แน่นอนว่าท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด ที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น
สำหรับทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัท ที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
สิบอันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากส่วนแบ่งกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง ให้กับกองทรัสต์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับตัวและเผชิญความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการที่ดี หรือเติบโตได้อย่างโดดเด่น แต่ภาพรวมยังคงเป็นการฟื้นตัวที่ช้า และต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 สถานการณ์ยังคงคาดการณ์ได้ยาก แต่แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, กําลังซื้อของผู้บริโภค, และนโยบายภาครัฐ ล้วนมีผลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว, มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง, เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า, และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์และข้อมูลเชิงลึกของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่!
