สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่โอกาสการเติบโตที่ยั่งยืน
ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นบทพิสูจน์สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง หลังซบเซาจาก
ปัจจัยต่างๆ ในช่วงก่อนหน้า ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างต่อเนื่องยาวนาน ข้ามผ่านช่วงเวลาสำคัญอย่างการเลือกตั้งใหญ่ และแม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง จนภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงฉายภาพความท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ย่อมสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการ และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร ภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตและสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินธุรกิจหลัก
การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงของอันดับที่น่าสนใจ
ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-40%) และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะดังกล่าว ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผู้ชนะในตลาดรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการปรับตัว
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายที่เกิดขึ้นจริง เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำ สามารถทำรายได้จากการขายรวมสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) เข้ามาในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่ขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จย่อมวัดกันที่ “กำไรสุทธิ” ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างรายได้ หากแต่เป็นการสร้างมูลค่าที่แท้จริงและสามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้
ตลอดปี 2566 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและการสร้างมูลค่า
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการดังกล่าว ศุภาลัย ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ สร้างผลงานโดดเด่นด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับห้า แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ก็ยังทำกำไรสุทธิได้ถึง 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คว้าอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: การปรับตัวคือกุญแจสู่ความสำเร็จ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 สภาพตลาดที่ยังไม่แน่นอน, ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีความเปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีวินัย และสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้ จะช่วยให้เข้าใจถึงศักยภาพและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัท รวมถึงแนวโน้มตลาดในอนาคต ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนและการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุด
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อคว้าชัยชนะในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ อย่าพลาดการติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง!
