ท่ามกลางความท้าทาย: ส่องผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566-2567 และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีที่หลายคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตามองด้วยความคาดหวัง จากโมเมนตัมที่เริ่มดีขึ้นใน
ช่วงปลายปี 2565 สู่การ “Take Off” ที่หลายฝ่ายเชื่อว่าจะดำเนินต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังดูเหมือนจะยังไม่พลิกฟื้นจากปีที่ผ่านมาเท่าที่ควร
ด้วยความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในสนามแข่งที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เข้ามากระทบธุรกิจในวงกว้าง
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงไปกว่า 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ที่อยู่ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ก็เผชิญกับการลดลงเช่นกัน ส่วน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งในรายได้รวม แต่อะไรคือ “รายได้จากการขาย” ที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมทั้งหมด แสนสิริ ยังคงผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวมกว่า 39,082 ล้านบาท แซงหน้า เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท อันดับสามเป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า “รายได้รวม” เพราะหลายครั้งรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่นที่ไม่ใช่โครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายและการพัฒนาโครงการหลักได้ทั้งหมด
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: สมรภูมิที่แท้จริง
เมื่อเราโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลงถึง 78% แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-40%) และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำในตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ “ยอดขาย” แสนสิริ ตามติด
ในสมรภูมิ “รายได้จากการขาย” ปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ ที่ตามมาที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงเล็กน้อย แต่แสนสิริก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยมีอัตราการเติบโตถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น พุ่งขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่โชว์ผลงานการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมีรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) มาเป็นอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ ปรากฏตัวอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัล พัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผงาดขึ้นเป็น “ราชาแห่งกำไร”
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กวาดกำไรได้มหาศาลในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย มาเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โชว์การเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ทำกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มาในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัล พัฒนา ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (อ้างอิงจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 และภูมิทัศน์ใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการที่ปรากฏ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกันในปี 2567 ปัจจัยต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ, และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด ล้วนเป็นโจทย์สำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณา
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อมในการปรับตัว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง, คุณภาพของโครงการ, นวัตกรรม, และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เข้าใจภาพรวมตลาดและตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล การทำความเข้าใจถึงจุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท รวมถึงแนวโน้มของตลาด จะช่วยเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง? ร่วมค้นหาศักยภาพและวางแผนอนาคตของคุณไปพร้อมกับเรา
