สุขภาพอสังหาฯ ปี 2567: วิเคราะห์ตลาดปี 2567 จากข้อมูลบริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวหลังจากแรงส่งจากปี 2565 แต่ภาพร
วมกลับชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง การเลือกตั้งใหญ่ในช่วงต้นปีส่งผลให้ตลาดซบเซา ประกอบกับปัจจัยลบอื่นๆ ทำให้บรรยากาศในช่วงครึ่งปีหลังและแม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่หวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทในปี 2566 จะช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ และที่สำคัญ คือการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
รายได้รวม: ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้แข็งแกร่ง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางของหลายๆ ผู้ประกอบการ
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ 22% และ ไซมิส แอสเสท 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ติดลบ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ติดลบ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีรายได้รวมลดลงราว 4%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็น “แชมป์รายได้รวม” ได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวมถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง อันดับ 5 (26,132 ล้านบาท)
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท (-<1%)
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นๆ หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์เข้ามาด้วย
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักกับรายได้จากการขาย เช่น ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ยังคงมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่ซบเซาอย่างแท้จริง
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) สามารถพลิกสถานการณ์กลับมาเป็น “ผู้นำด้านรายได้จากการขาย” ได้อีกครั้ง ด้วยรายได้รวมถึง 36,927 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้ที่ 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยม ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองและแสดงผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวตัดสิน “ผู้ชนะตัวจริง” ที่แท้จริง เพราะสุดท้ายแล้ว ธุรกิจที่ประสบความสำเร็จต้องสามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบปัญหาขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่ง “ผู้นำด้านกำไรสุทธิ” ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไร คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ โชว์ฟอร์มทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
บทวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายๆ ผู้ประกอบการ การชะลอตัวของตลาดที่เกิดจากปัจจัยภายในและภายนอก ยังคงเป็นความท้าทายที่ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ เราได้เห็นความสามารถในการปรับตัวและความแข็งแกร่งของบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และสามารถรักษาฐานลูกค้าและความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการเลือกผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
ปี 2567 คาดการณ์จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนมีผลต่อตลาด การติดตามผลประกอบการอย่างใกล้ชิด และการมองหาโอกาสในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการที่ปรึกษาในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของคุณ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่ครอบคลุมทุกมิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
