วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวคือหัวใจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าจะสา
นต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซา แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความท้าทายนี้ยังคงลากยาวมาสู่ต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาพที่ไม่ได้สดใสอย่างที่หลายคนคาดการณ์ไว้
ในสภาวะที่ตลาดแปรปรวนเช่นนี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละองค์กรรับมือกับความผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมินี้ได้อย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญแรงกดดัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญที่ -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (Lalin) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MD) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดมายาวนาน ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท้าทาย “เอพี (ไทยแลนด์)”
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 12% ทิ้งห่างคู่แข่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ สิงห์ เอสเตท (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนศักยภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วยเสริม ในขณะที่หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการพัฒนาและขายโครงการ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
“ไรมอนด์ แลนด์” เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78% แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กว้างขวางในตลาด
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย “แสนสิริ” กลับมาแข็งแกร่ง
ในการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 กลับมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายให้เติบโตได้ถึง 7%
อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท ก้าวขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่สร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 มาอย่างเงียบๆ แต่ก็แข็งแกร่งทุกปี คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัล พัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัล พัฒนา ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่ “ศุภาลัย” และ “เอพี” จี้ติด
แม้ว่าการทำรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างมูลค่าที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดันกำไรให้สูงเป็นอันดับหนึ่ง หากปราศจากรายการดังกล่าว ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ ที่คว้าอันดับ 4 ไปครอง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่ทำกำไรได้ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัล พัฒนา ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัว
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามอง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Pain Point ของผู้บริโภค การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการขายและการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เข้าใจทิศทางของตลาด และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในตลาด โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเพิ่มเติม ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
