ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ทิศทางลมที่ผันผวนและการวัดผลผู้ชนะตัวจริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยพุ่งสูงจากโมเมนตัมของป
ี 2565 กลับกลายเป็นการชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนาน ปัจจัยลบหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงทรงตัว ส่งผลให้ตลาดซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด ในครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้วัดว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สถิติที่สะท้อนความท้าทาย
จากข้อมูลที่รวบรวมมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 สูงถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะดูสูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า นั่นคือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและศักยภาพในการพัฒนาโครงการและปิดการขายได้อย่างแม่นยำที่สุด
สำหรับภาพรวม 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มบริษัทรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยมในรายได้จากการขาย นำทัพ 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ถือเป็นผู้นำที่กลับมาทวงตำแหน่ง)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังประคองตัวใน Top 10 ได้)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิหรือกำไรที่จับต้องได้เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นเป็นที่หนึ่งด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH ศุภาลัยคงได้อันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับศุภาลัย)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน Q.House ไปอย่างหวุดหวิด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างทันท่วงทีเท่านั้น จึงจะสามารถก้าวผ่านวิกฤตไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวทันการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้ม และปรับใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน เพื่อให้พร้อมรับมือกับทุกความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน!
