แน่นอนครับ นี่คือบทความที่ปรับปรุงใหม่ตามที่คุณต้องการครับ
ปี 2567: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 – ความท้าทาย โอกาส และยุทธศาสตร์เพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ
ผมมองว่าปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีแห่งบททดสอบอันแสนสาหัสสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 ทว่าภาพที่ปรากฏกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและภาพรวมที่ยังดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันอันดุเดือดนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง โดยมุ่งเน้นไปที่การดำเนินงานในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไรบ้าง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: สัญญาณชะลอตัวที่ยากจะปฏิเสธ
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งแต่ละแห่งมีรายได้ลดลงไปราว 28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่เผชิญกับการลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ติดลบ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะเสียแชมป์ในบางมิติ แต่ก็ยังรักษาการเติบโตได้ดี โดยมีรายได้รวมลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย ศุภาลัย ที่มีรายได้รวมลดลง 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องเจาะลึกไปยัง “รายได้จากการขาย” โดยตรง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนมาจากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่ หากเรามองที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างเห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างหนัก เช่น ไรมอน แลนด์ มีรายได้ลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ที่รายได้จากการขายติดลบเท่านั้น แต่ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เรายังเห็นการเติบโตที่น่าจับตาจาก เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายนี้ แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรน้อยหรือขาดทุน การดำเนินงานนั้นก็ยังไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง บางแห่งขาดทุนสะสมมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567 และอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ชัดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกดดัน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อ ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง, มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างสรรค์และตรงจุด, รวมถึงบริษัทที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนนี้
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่าในปี 2567 นี้ การให้ความสำคัญกับ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Property) ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ, “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่” เช่น บ้านอัจฉริยะ (Smart Home), พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Space) ในโครงการที่พักอาศัย, และการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึง “ความยั่งยืน” (Sustainability) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
นอกจากนี้ การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า (Digital Marketing), การนำเสนอประสบการณ์ลูกค้าที่เป็นเลิศ (Customer Experience), และการใช้ข้อมูล (Data Analytics) ในการวางแผนกลยุทธ์ จะยิ่งทวีความสำคัญขึ้น การมองหาโอกาสในการควบรวมกิจการ (Mergers & Acquisitions) หรือการร่วมทุน (Joint Ventures) เพื่อเสริมความแข็งแกร่งและลดความเสี่ยง ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาทิศทางและกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 และต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวต่อไปอย่างชาญฉลาด
