สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ 2567: ยุคแห่งการปรับตัว ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดปี 2567?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีแห่งบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจา
กปี 2565 จะส่งผลดีต่อเนื่อง ทว่าภาพรวมกลับสวนทาง ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง และภาพแนวโน้มที่ไม่สดใสนี้ก็ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายคนอดตั้งคำถามไม่ได้ว่า อะไรคือปัจจัยที่ส่งผลกระทบ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ในการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เราได้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจถึงความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะเผยให้เห็นถึง “ผู้ชนะตัวจริง” แต่ยังเป็นบทเรียนอันมีค่าสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ภาพรวมรายได้: สัญญาณการชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นวิกฤตนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่าง AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปแบบเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ U City Plc. (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท Plc. (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
“รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดที่แท้จริง: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1
อย่างไรก็ตาม หากวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการจริงๆ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่ง อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่าง ๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มขายเก่ง! โกยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำจากแสนสิริ ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็ยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 เป็นของ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังสามารถเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality House Plc. (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้ดีต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Plc. (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
“กำไรสุทธิ”: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ 6,083 ล้านบาท ซึ่งอยู่อันดับ 2 คงจะได้ตำแหน่งแชมป์ไปครอง โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือแสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ คันๆ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปปี 2566 และแนวโน้มปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสรอผู้ปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างมาก ผู้ประกอบการต้องมองหา กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ เพื่อรับมือกับปัจจัยมหภาคที่ยังคงผันผวน เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะการณ์เช่นนี้ การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในระยะยาว การบริหารความเสี่ยง และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
คุณล่ะพร้อมหรือยังที่จะเผชิญหน้ากับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567? เราขอเชิญชวนให้คุณร่วมสำรวจโอกาสใหม่ๆ และวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้พร้อมสำหรับอนาคต!
