วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: แกร่งแค่ไหนในภาวะผันผวน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงส่งที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับต้องเผชิญกับภาวะ
ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง จนลากยาวมาถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดการณ์ และแนวโน้มในปี 2567 นี้เอง ก็ยังคงมองเห็นภาพความท้าทายที่ตลาดจะต้องเผชิญต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ข้อมูลล่าสุดจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนภาพรวมที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่แตกต่างมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%) และ Major Development (-22%) รวมถึง Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สุดยอดผู้ทำรายได้: แสนสิริ ครองแชมป์ แต่ AP จี้ติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักเข้ามาเสริม ทำให้การเปรียบเทียบอาจไม่สะท้อนศักยภาพการขายที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% จากปีก่อน)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การมีรายได้จำนวนมากอาจไม่เพียงพอ หากกำไรสุทธิที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้น้อยกว่าที่ควรจะเป็น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังที่ซ่อนอยู่
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ามาเสริม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 นี้ การปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัท การสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในปี 2567 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงถูกคาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง มีการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวตามสถานการณ์ได้อย่างทันท่วงที นี่อาจเป็นโอกาสในการสร้างความโดดเด่นและเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และกลยุทธ์ที่พวกเขาใช้ในการเผชิญกับความผันผวน จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพมากขึ้น ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังมองหาอนาคตใหม่ไปด้วยกัน
