วิเคราะห์เจาะลึก: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่
าแรงส่งจากโมเมนตัมปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดเติบโตต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ท่ามกลางภาพรวมที่ยังคงซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 นี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อตรวจสอบผลประกอบการในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถปรับตัวและอยู่รอดได้ดีที่สุดภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ข้อมูลจากการรวบรวมพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมมากกว่า 20% มีอยู่หลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นขีดจำกัดของตลาด โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์มาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนศักยภาพในการพัฒนาและระบายโครงการ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วง เมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าเป็นกังวลคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูง แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ยังไม่ถือว่าบริษัทนั้นประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบปัญหาขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากหักรายการพิเศษนี้ จะทำให้ Supalai ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสมีเสมอ
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 นี้จะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่รุนแรง ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีแผนธุรกิจที่รัดกุม สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาด และมีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแน่นอน การเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม การนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด คือสิ่งสำคัญที่สุด
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวสู่ปีแห่งโอกาสและความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
