ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ภาพรวมผลประกอบการ สู่การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 ผู้ประกอบการ
หลายรายต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจะต่อเนื่อง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ได้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียด และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งต่างมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ที่ 22% และไซมิส แอสเสท ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย ที่ 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
แม้ภาพรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมได้ โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อ
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพการขายในตลาดจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำด้านรายได้จากการขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: การแข่งขันที่ขับเคี่ยว
แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่โดดเด่นในแง่ของรายได้จากการขาย โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาทในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่สามารถถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่ง
การพิจารณาจากกำไรสุทธิ จะเผยให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการทำกำไรของผู้ประกอบการ โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน จำนวน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหนุน)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัล พัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว, และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญ
ในสภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว วางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นเจ้าของโครงการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล โปรดศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และปีต่อๆ ไป
