วงการอสังหาฯ ปี 2567: ชะลอตัว ท้าทาย แต่ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 ที่มีสัญญาณการเติบโต
ที่ดี แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 นี้ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม การวิเคราะห์ “รายได้อสังหาฯ”, “ยอดขายโครงการ”, และ “กำไรสุทธิ” ของแต่ละบริษัท ไม่เพียงแต่บอกเล่าถึงความสามารถในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน แต่ยังสะท้อนถึงกลยุทธ์การปรับตัว และศักยภาพในการก้าวข้ามอุปสรรคของแต่ละแบรนด์อีกด้วย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหา “รายได้ลดลง” อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบราว 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึง 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นอีกหนึ่งมิติสำคัญที่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีบางบริษัทที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
ยอดขายโครงการ: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำ
เมื่อรวมยอดขายจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับ “ยอดขายตก” อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มียอดขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่มียอดขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มี “ยอดขายโครงการ” สูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายจากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มียอดขายจากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและสร้างการเติบโตที่น่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จ
แม้ว่า “รายได้” และ “ยอดขาย” จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวตัดสินสุดท้ายว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะหมายถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพ และการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในแง่กำไร: แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกลับมาผงาดในฐานะผู้ทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีกำไร 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีปัจจัยนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงมีความท้าทายสูง การแข่งขันที่ดุเดือด และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อยอดขายและความสามารถในการทำกำไรของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการบริหารจัดการ ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีทีมบริหารที่มากประสบการณ์ มีกลยุทธ์การตลาดที่ฉลาด และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์จะสามารถมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ การนำเสนอนวัตกรรม การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดในปี 2567 การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เช่นที่ Property Mentor ได้นำเสนอ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และค้นหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน. มาร่วมกันก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างโอกาสแห่งการเติบโตในวงการอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกัน.
