วิเคราะห์เจาะลึก: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2567?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถูกบันทึกว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพฝันถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมปี 2565
กลับเลือนหายไป ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของตลาด หรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่ได้สดใสขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและเอาตัวรอดในสภาวะตลาดเช่นนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนมีอยู่ทั่วกระดาน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูงเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), Country Group Development (-28%), Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันมหาศาลที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจและยอดขายที่แท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เพราะหลายครั้งรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าจับตาอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่แม้จะเป็นเบอร์ต้นๆ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายติดลบเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงศักยภาพการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
อีกบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท ที่เกิดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือน Sansiri ที่ทำกำไร 5,846 ล้านบาท ในอันดับ 4 ซึ่งถือเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ปี 2567 ยังคงเป็นสนามรบแห่งการปรับตัว
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 สภาพตลาดที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องจับตา เป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องเตรียมพร้อมรับมือ
แม้จะมีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ได้ดี แต่โดยรวมแล้ว ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ ความสามารถในการปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแตกต่าง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่นับวันจะยิ่งเข้มข้นขึ้น
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำสำหรับปี 2567 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการปรับตัวตามสถานการณ์ตลาดเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนวงการอสังหาริมทรัพย์ไปสู่อนาคตที่แข็งแกร่งกว่าเดิม!
