พลิกโฉมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: กลยุทธ์สู่การเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบอันเข้มข้นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังที่จะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจา
กปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหลากหลายเข้ามากระทบ ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปัจจัยมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงถูกมองว่ามีความท้าทายรออยู่เบื้องหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และพิจารณาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางคลื่นลมที่แปรปรวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็อยู่ในกลุ่มที่มีการปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univenture ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อเราจำกัดการวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น รูปแบบของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในตลาดปัจจุบัน
กรณีที่น่าสนใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับสถานการณ์นี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand): ผู้นำด้านยอดขายที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ โดยในปีนี้สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 42% และติด Top 5 ในอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิได้ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียดในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทาย
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์จาก 41 บริษัทจดทะเบียนนี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีหลายบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาด
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมองเห็นเทรนด์ใหม่ๆ ในตลาด อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เน้นความยั่งยืนและเทคโนโลยี การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลายมากขึ้น
บริษัทที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา มักเป็นบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการวางแผนการตลาดที่แม่นยำ เข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ได้ การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ควบคู่ไปกับการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างและรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ในยุคที่ข้อมูลคือหัวใจสำคัญ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด การประเมินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง การสำรวจความต้องการของลูกค้า และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ แต่การเลือกสรรโครงการและผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การปรับตัวและการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่คือสิ่งจำเป็นในการอยู่รอดและเติบโตในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าพลาดที่จะติดตามเทรนด์ล่าสุด และเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาที่ยั่งยืนนี้.
