อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: กลยุทธ์เอาตัวรอดและค้นหาผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดผันผวน
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่
กำลังจะ “เทคออฟ” จะส่งต่อมา แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าปีนี้จะเป็นอีกปีแห่งความยากลำบาก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมและช่วงซบเซา แต่ปี 2566-2567 นี้มีความพิเศษที่น่าจับตา เนื่องจากปัจจัยลบหลายอย่างประดังเข้ามาพร้อมกัน ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมือง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง, ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ถาโถมเข้ามานี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่กระจายตัว
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูเหมือนไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัสถึงขั้นมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว อาจให้ภาพที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงได้มากกว่า เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ใช่รายได้หลักจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญสู่ความสำเร็จ
เมื่อเจาะลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งน่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่หลังจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงกลยุทธ์การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะการมีรายได้สูงแต่กลับมีกำไรน้อย ย่อมไม่ใช่เป้าหมายสูงสุดของการทำธุรกิจ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยน่าเป็นห่วงที่ 12 บริษัท มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: ใครคือผู้นำที่แข็งแกร่ง?
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือปี 2567
จากภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาพตลาดที่ผันผวนนี้ต้องการกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่นจากผู้ประกอบการ
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ต้นทุนการก่อสร้างและดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันอัตรากำไร บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ดี ควบคุมค่าใช้จ่าย และหาแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะมีความได้เปรียบอย่างมาก
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การพัฒนาโครงการที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง ทั้งในแง่ของทำเล, ฟังก์ชันการใช้งาน, และราคาที่เหมาะสม เป็นสิ่งสำคัญ โครงการที่มีความคุ้มค่าและตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค จะมีโอกาสประสบความสำเร็จมากกว่า
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ความแข็งแกร่งด้านการเงินเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง บริษัทต้องมีสภาพคล่องเพียงพอที่จะประคองธุรกิจในช่วงที่ยอดขายอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย และสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดให้ไหลเวียนได้อย่างราบรื่น
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ, การตลาด, และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า เทคโนโลยีอย่าง AI, Big Data, และ Virtual Reality จะมีบทบาทมากขึ้นในการทำความเข้าใจลูกค้าและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจ
การกระจายความเสี่ยง: การพึ่งพิงรายได้จากแหล่งเดียวอาจมีความเสี่ยง บริษัทที่สามารถกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น โลจิสติกส์, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์, หรือธุรกิจบริการ จะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับภาพรวมขององค์กร
การปรับตัวต่อเทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance): ความใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม, สังคม, และธรรมาภิบาล กำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสนใจ โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, การสร้างชุมชนที่น่าอยู่, และการดำเนินธุรกิจอย่างโปร่งใส จะได้รับการยอมรับและสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
ปี 2567 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสทองสำหรับบริษัทที่มีวิสัยทัศน์, มีความพร้อม, และกล้าที่จะปรับตัว นี่คือสนามประลองที่แท้จริงของผู้เล่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
คุณคือหนึ่งในผู้ที่พร้อมจะเผชิญหน้ากับความท้าทายและมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงหรือไม่? เข้าร่วมกับเราเพื่อสำรวจกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์อนาคต.
