อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้พลิกวิกฤตสู่โอกาส?
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแร
งส่งของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับเป็นอีกอย่าง ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายเริ่มตั้งคำถามถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะข้างหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิดเพื่อทำความเข้าใจปรากฏการณ์นี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความท้าทายได้อย่างยอดเยี่ยม และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ธุรกิจ
บริษัทที่เผชิญแรงกดดันหนัก: ตัวเลขติดลบเป็นสัญญาณเตือน
บางบริษัทประสบปัญหาด้านรายได้ที่น่าเป็นห่วง โดยมีอัตราการลดลงในหลัก 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siam Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 บริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด: ใครคือผู้นำ?
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U) (เดิมคือ UWC, ในบทความต้นฉบับอาจหมายถึง Univenture): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คงต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริมให้ตัวเลขรายได้รวมดูดี แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจาก 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): รายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกระดับของผู้ประกอบการ
10 บริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: การพลิกโผและการรักษาตำแหน่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งได้เหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Emerging Players: Central Pattana (CPN) ก้าวกระโดดอย่างน่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลงานที่โดดเด่นหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้รายได้จะสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 บริษัทอสังหาฯ กำไรสูงสุด: ใครกวาดกำไรเข้ากระเป๋า?
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (คว้าอันดับ 1 แม้รายได้รวมลดลง สาเหตุหลักจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% ก็ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสย่อมมีเสมอ
ผลการดำเนินงานที่กล่าวมาข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อที่ชะลอตัว และต้นทุนการดำเนินงานที่อาจปรับตัวสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การเลือกสรรโครงการที่อยู่อาศัยหรือการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาถึงปัจจัยรอบด้านอย่างรอบคอบ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในปี 2567 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณสมบูรณ์แบบที่สุด
