เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: สัญญาณพลิกฟื้น หรือเตรียมรับมือคลื่นลูกใหม่?
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย หลังจากการเติบโตที่เริ่มจุดประกายในปี
2565 กลับต้องชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ตลาดเข้าสู่ช่วงซบเซาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาสดใสได้ สถานการณ์ยังคงต่อเนื่องมาสู่ต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเป็นสัญญาณที่ต้องเฝ้าระวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิดเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด รวมถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาลงในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทาย
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แสนสิริ ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อวัดผลงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลัก จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกขนาดกำลังเผชิญ
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์! ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรง! รายได้จากการขายก้าวกระโดด 103%
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การขายจะดี แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดในการวัดผลสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่ง! คว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ แต่โอกาสก็ยังมีอยู่
จากข้อมูลที่วิเคราะห์มา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
คุณเองก็เป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้เช่นกัน หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการตัดสินใจที่สำคัญในโลกของอสังหาริมทรัพย์ อย่ารอช้าที่จะคว้าโอกาสและสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับตัวคุณเอง.
