วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: มรสุมถาโถม สัญญาณฟื้นตัวเมื่อใด?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มเห
็นสัญญาณการเติบโต จะส่งผลต่อเนื่องให้ตลาดคึกคัก แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงลากยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น สัญญาณที่ส่งต่อมายังปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ไม่ได้สดใสเหมือนที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: ลดลงเล็กน้อยแต่สัญญาณน่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าตกใจกว่านั้น คือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่อ่อนแอของตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่รายได้ดิ่งเหว: บทเรียนราคาแพงท่ามกลางวิกฤต
หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลงในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงราว -28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ตามมาติดๆ ด้วยตัวเลข -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MAJOR) -22% และ ไซมิส แอสเซท (SAAM) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
หากพิจารณาจากรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปพอสมควร โดยรวมแล้ว 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลกว่านั้นคือ 30 จาก 41 บริษัท มียอดขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในแง่ยอดขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ยอดขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมี ยอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ยอดขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ผู้นำยอดขายปี 2566: เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่น ในส่วนของยอดขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ทะยานขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนามียอดขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในที่สุด เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
สิ่งที่น่าสนใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่สูงนี้มาจาก การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบฉิวเฉียว แสนสิริ ทำผลงานได้โดดเด่นด้วยการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่ที่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ก็ยังคงทำกำไรได้ถึง 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปแบบหืดจับ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามมาด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย
ผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความไม่แน่นอนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง
สำหรับปี 2567 นี้ เชื่อว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการจะต้องงัดกลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าหากเราสามารถปรับตัว เรียนรู้ และรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงมีศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตได้อีกครั้งในอนาคต
คุณพร้อมที่จะรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือไม่? มาศึกษาแนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสม เพื่อก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปด้วยกัน!
