ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทาย โอกาส และผู้เล่นที่แข็งแกร่ง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากแรงส่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะ
ลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยทั้งจากการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่และสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้ตลาดไม่คึกคัก แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่ต่างกัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และมองหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้ภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวและผู้ที่ยังคงแข็งแกร่ง
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
เราเห็นบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวลหลายแห่ง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึง 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็ไม่ต่างกัน ขณะที่ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับตัวเลขที่ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางตลาดที่ท้าทาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้รวมจะสะท้อนภาพรวมของธุรกิจ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการระบายสต็อกโครงการที่จับต้องได้
รายได้จากการขาย: สนามแข่งขันที่เข้มข้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ส่งผลให้ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, LPN Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์): กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงรักษาอันดับใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้บริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ยังคงขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: เจ้าแห่งกำไร แม้รายได้จะลดลง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติดอันดับ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่กล่าวมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน และเมื่อมองไปข้างหน้า ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สภาพเศรษฐกิจที่ยังต้องจับตา, ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, และการแข่งขันที่เข้มข้น จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ยังคงมี โอกาสที่ซ่อนเร้น สำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างถ่องแท้, และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง พัฒนาการด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมในการก่อสร้างและการตลาด ก็จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
สำหรับนักลงทุน การพิจารณาเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง ควรพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานที่รอบด้าน ไม่ใช่เพียงแค่รายได้ แต่ต้องรวมถึงศักยภาพในการสร้างกำไร, กระแสเงินสด, การบริหารหนี้สิน, และวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดในอนาคต
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567? การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเลือกพันธมิตรที่ใช่ คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จของคุณ.
